商业地产运营管理实务.pptxVIP

城市综合体物业运营管理实务 课件要义 一、商业地产的类型二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产三、商业物业在城市综合体中扮演的角色四、商业物业在城市综合体运营管理中的五个阶段 1.规划设计期重点: 2.前期筹备期重点: 3.开业启动期重点: 4.运营服务期重点: 5.品质提升期重点:五、商业物业运营服务的终极目标一、商业地产的类型（40年）酒店商务型、度假型、会议型、观光型、 经济型、连锁酒 店型、公寓式酒店…办公楼 顶级、甲级、乙级、丙级…商业购物中心、百货公司、超市、仓储店、专卖店、专营店、便利店…） 本课件主要着重最复杂的商业地产类型—城市综合体之购物中心二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产城市综合体 城市综合体本质是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高而出现的一种特殊的城市形态，是一个社会多生态系统概念。它是建筑综合体的升级和城市空间的延续。 HOPSCA（为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CONVENTION、APARTMENT构成）是指在城市中的集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市功能、各类交通及停车系统功能复合，相互作用、互为价值链的高度集约化完整的街区建筑群体；是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。如：日本大坂难波公园、美国纽约洛克菲勒中心、日本东京六本木新城北京华贸中心二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产城市综合体必须具备以下五个特征：1.它是多种城市要素的整合— 城市要素不但是建筑要素，还 有道路、桥梁、轨道、自然地貌和河流等自然要素及人文要素；2. 这些要素是有机联系的，这些联系是相互穿插的，并且可 通过步行系统把它们联系起来；3. 这些要素是立体整合的、开放的；4. 它必须是作为城市的一个区域；5. 它是具有整体性的。建筑只是城市的一个要素，而城市综合体必须包括建筑以外的东西。二、为什么?城市综合体是最复杂的商业地产建筑综合体（建筑物形态分） 建筑综合体是由多个使用功能不同的空间组合而成的建筑。分单体式（单幢建筑）和组群式（多幢建筑）两种类型。 单体式指各层之间或一层内各房间使用功能不同，组成一个既有分工又有联系的综合体。如：上海的金茂大厦、环球金融中心。 组群式是指在总体设计上、功能上、艺术风格上组成一个完整的建筑群 ，各个建 筑 物之间有机协调，互为补充，成为统一的综合体。如：万达广场二/三代店、杭州万象城。商业综合体（建筑物用途分）二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产中国单体面积最大的百货公司—北京新光天地 （华贸中心）全球最大的单体建筑—成都新世纪环球中心世界上最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体—中国博览会会展综合体总建筑面积：100万平方米 超5A写字楼：20万平方米 五星级酒店：6万平方米 商业面积：18万平方米 国际公寓：20万平方米 停车位：5000个总建筑面积170万平方米 购物中心 ： 24万平方米 海洋乐园 ： 26万平方米?甲级办公 ： 80万平方米?艺术中心 ： 18万平方米?洲际酒店 ： 1000间客房? 音乐喷泉 ： 周长400M? 停车泊位 ： 15,000 （ 地上3000）总建筑面积147万平方米 室内展厅：40万平方米 室外展场：10万平方米 商业中心：15万平方米 商务办公：18万平方米 五星级酒店：6万平方米二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产建筑物体量庞大（资金、工期、收益 。。。。。。建筑物构造复杂（施工管理、动线、定位及调整 。。。。。。设施设备数量多（设备选型、高新科技、节能环保 。。。。。。硬 件二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产软件运营管理难度大（组织机构、专业性、管理体系、流程 。。。。。。服务、协调对象众多（政府、内部、服务商、商家、客户 。。。。。。安全风险大（治安、消防、城管、交警、重大活动、服务过失、高空/特种操作、自然灾害、突发事件、媒体曝光）三、商业物业在城市综合体中扮演的 角色商业物业介入的时机应贯穿于城市综合体资产管理操作全过程物业管理（资产服务）投融资管理研策规划、设计、建设定单地产/招租市场营销推广运行管理（运营管理）四、商业物业在城市综合体 运营管理中的五个阶段1. 规划设计期2. 前期筹备期3. 开业启动期4. 运营服务期5. 品质提升期1.规划设计期重点:早期介入参与规划设计优化节省资金满足需要 规划设计期指物业管理企业在接管商业项目之前就提早介入，以物业管理运营的角度对商业项目从使用功能、设施设备选型、施工质量、环境影响、消防安全、装饰品质、使用维修便利等提出建