上海酒店式公寓市场研究分析报告.pdf

上海市酒店式公寓市场研究分析 一、上海地区酒店式公寓分类 （一）上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两 类： 一类是“小户型单身公寓”，从2000 年开始，这类物业进入上海 住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式 服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群 和投资客。比较典型的楼盘有：青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔腾 新干线等。 另一类即从 1990 年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增 多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型，这类物业主 要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。从 最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海 房地产市场独具特色的物业类型。 （二）按照投资商盈利模式划分： 1.全出租酒店公寓 高档型公寓基本都属于这一类，部分中档型如黄浦酒店公寓也属 此类型。这类公寓的投资方是将物业作为类似酒店的经营方式长期经 营，通过租金取得利润。因为此类酒店式公寓一般由一个业主进行经 营，管理较为简单，容易创品牌，但同时由于资金回收期长而投资风 险较高。 2.可租售的酒店式公寓 目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类，发展商先卖掉一部分 单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。 但由于有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管 理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能 会造成一定的经营麻烦。 二、上海酒店式公寓区域分布 从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，90 年代中期为较为集 中的供应期，1998 年达到最高点， 90 年代末开始转淡。从 2000 年 开始，上海地产市场开始升温，酒店式公寓供应逐渐增加，2003 年 为供应高峰，到近年略有减少，但随着世博会的临近，又开始红火。 酒店式公寓的吸纳状况1997-2000 年比较平稳，市场供大于求， 表现相对低迷；到了2001、2002 年吸纳量明显加大，以后稳步上升， 空置率也不断下降，酒店式公寓局部中心地区表现出供不应求局面。 2005 年前因政策性因素，吸纳量减弱，但空置率依然维持较低水平。 2006-2008 年随着上海世博会的临近，酒店式公寓的供应量又有大幅 度提高，但吸纳率仍在平稳小幅度上升水平。 （一）区域分布 上海市酒店式公寓的分布主要为九大板块。九大板块集中分布在 上海东西方向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易 区，东西方向跨度 20 多公里，而南北方向的覆盖范围不超过6 公里。 其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式 服务公寓分布最为集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和 外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。 以上的区域板块基本以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，处 于上海黄金地段的区位效应。作为以“使馆区”著称的徐汇，以衡山 路和淮海西路等高尚地段演绎着诸如“衡山路 41 号”和“Ambassy Court （鸿艺豪庭）”的经典与雅致。位于长宁的“丽晶大厦”和“龙 柏高级公寓”折射出虹桥开发区在上海由一枝独秀到百花齐放的发 展历程。景气指数最旺的新天地和小陆家嘴板块，分别凭借淮海中路 的黄金三角商圈和小陆家嘴金融贸易区的独特优势，成为目前最具潜 力的区域。威斯汀公寓的上市，成为这一区域中酒店式公寓的主导型 物业。 地段为王，地段是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高 端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为 衡量物业标准的决定性指标。城市中央商务区（CBD）是商务活动最 密集最集中的区域，也是租用酒店式公寓的客户活动最多的区域。“高 尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、历史 底蕴、环境优雅、周边设施齐全等。目前上海市场上高档外销酒店公 寓的供应总量不多，在分布区域方面具有非常明显的地域性特征。据 不完全统计，上海市场上目前的近60-70 个酒店式服务公寓，大概分 布在徐汇（29%）、长宁（25%）、卢湾（17%）、静安（15%）、黄浦（6%）、 浦东（6%）、虹口（2%）等七个行政区。徐汇、长宁和卢湾三区占据 了其中71%的份额。（见上海酒店式公寓分布图） 酒店式公寓分布