城市投资策略课件何慧1212.pptx

企业城市投资战略研究;如何理解城市投资战略？;恒大2008-2011Q3 年销售业绩情况（亿元）;;规模型房企每年以稳定速度进行扩张，2010年开始进入高速扩张期，扩展城市的速度是以往的4-6倍，现已初步完成了全国的布局;1997;2010年房地产企业销售金额排行榜;随着业绩的不断增加，很多企业需要重新梳理布局问题，同时目前的房地产现状也为企业的扩张提供了有利的时机：;如何制定企业城市投资战略;城市投资主要解决两个层面问题：;PART 1 战略层面;企业战略层面的两大前提和一大核心点 两大前提： 1、不考虑企业高层资源问题； 2、不考虑企业资金状况问题； 一大核心点： 结合企业特征进行城市筛选；;;【第一轮筛选】搭建模型：在判断城市经济价值和房地产价值时，我们会搭建判断城市价值的“五力”模型，通过评分机制，筛选出得分较高的城市。;城市吸引力1;【第一轮筛选】权重设置：对考核指标采用专家评分法，最终得出各个指标的权重系数。;【第一轮筛选】筛选结果：通过对目标城市的打分结果与各权重系数相乘，得出目标城市的最终分值，采用分值的5分法划分原则，保留得分较高的一级、二级、三级城市。;【第二轮筛选】在考虑企业特征与城市房地产发展是否匹配时，我们会搭建“匹配度”模型，通过匹配度，筛选出与企业特征匹配度较高的城市。;典型企业2010年不同等级城市利润率;首先，从市场占有率角度考虑：一二三线城市成交量前3名企业的市场占有率基本保持在6%、8%、10%，四线城市，我们预计这一比例会达到15%； 其次，从城市深耕角度考虑： **企业要达到城市深耕的战略，我们认为城市的项目应保持在3个左右； 最后，从目前行业内企业单项目去化量考虑：从我们所监控的30企业数据来看，单项目成交量基本维持在3-5万平方米水平； 因此，在综合考虑**企业在新进入城市市场占有率的要求后，我们把未来三年后市场容量在100万方以上的城市作为条件，将2013年市场容量仍未达到100万方的城市剔除。 ;【第二轮筛选】 产品匹配：**企业致力于中高端住宅产品的开发，但在企业整体价值创造及项目产品溢价创造上仍有差距。;核心管控城市;;【初始容量】通过各城市2010年商品住宅销售面积确定房地产市场基本容量层级。;【初始利润】通过各城市土地价格、建安成本、商品住宅价格初步测算城市利润水平。;【容量—利润的初始矩阵】根据城市的房地产市场规模和利润水平，得到市场吸引力初始矩阵，并以此为基准对影响容量和利润的所有指标进行不断的优化调整。;【容量比较的优化调整】人口红利、城市化率、区域规划等方面都会影响该城市未来商品住宅市场的容量。;家庭生命周期与购房行为对应关系;容量比较-人口红利：根据各城市人口红利结构不同带来的潜在市场容量影响，对城市容量矩阵进行第一轮调整。;城乡相互作用是推动城市化进程的直接动力;容量比较-城市化率：通过对各城市的城市化率规划预期比较，结合城市的能级因素，对城市容量矩阵进行第二轮调整。;【容量比较-区域规划】城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产容量变化。;长三角城市群——长三角一体化（产业一体化、交通一体化）;巢湖市一分为三：国务院在2011年7月14日以国函［2011］84号文下发给安徽省名为《国务院关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》。这意味着巢湖将被分为三部分，分别并入合肥、芜湖和马鞍山，其中，合肥市受益最大，巢湖似乎成为合肥的“内湖”，最为明显的就是有利于合肥滨湖新区的发展。;环勃海城市群;第五个直辖市猜想：沈阳的东北核心城市地位巩固，经济发展和人口规模均占优。;;【容量比较-区域规划】三四线城市对于一二线城市的产业承接带来大量外来人口，从而在一定程度上增加了当地房地产市场容量。;【容量比较-区域规划】丰富的城市资源也能带来一定量外来人口的进入，从而在一定程度上带动该城市房地产市场容量的放大。;容量比较-区域规划：通过对各城市在交通配套、产业定位、城市资源以及所在城市群的价值判断，对城市容量矩阵进行第三轮调整。;;【利润比较-成本】通过对比研究发现，土地楼板价、溢价率及土地获取难易程度依次为一线城市大于二线城市，二线城市大于三四线城市。;【利润比较-成本】通过研究各能级城市土地楼板价及溢价率发现，由于土地成本所带来利润变动幅度依次为一线城市、二线城市、三四线城市。;利润比较（成本）：通过对各城市由于拿地成本的增加而导致利润下降幅度的测算，对各城市的利润进行第一轮调整。;;【利润比较（溢价）】通过对各城市进入知名企业的研究发现，由于品牌和产品所带来的溢价中，一线城市高于二线城市，二线城市高于三四线城市。;利润比较（溢价）：根据对各城市进入知名品牌，高端产品及装修房产品的研究，对各城市的利润水平进行进一步的修正。;;**企业城市进入筛选列表;P