某地产项目报告(PPT47页).ppt

朝青项目报告; ;第一部分 核心定位结论;住宅产权写字楼;第二部分 项目分析;项目概况;;区域成熟 涉外性强 景观较好 特点“模糊”;东三环、东四环 农展馆南路、朝阳北路 地铁10号线 多条公交站线 长虹桥堵车问题较严重;农展馆南路由西向东需调头 长虹桥堵车问题较严重 地块东侧规划路修通到北侧 北侧小区的入口问题; A区——景观好，相对安静 B区——开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商物业 C区——私密性差，北侧、西侧形象差， C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林; 位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 私密性差，有噪音影响 东侧有较好的景观条件 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 地块较方正; 规划建设用地面积：10716平方米 代征道路：2800平方米 总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米） 建筑限高：60米 容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）;规划条件分析; 多种物业可能性的考虑 利润/快速回收资金 以销售为主 品牌; 土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为4790元/平方米 加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在10000元/平方米左右;居住类物业 大户型 一般户型 小户型 偏商类物业 写字楼 商住公寓 酒店 服务式公寓 商业;2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效 预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势;纯居住为主 主打景观概念 容积率较高 单价高 户型面积相对偏大 精装修 有一定的投资客户 有一定的外籍客户;综合项目多 居住物业类型多样 均价较高 户型多样 大户型公寓市场表现较差 投资客户比例较大 外籍客户比例较大;区域市场分析;区域市场分析;朝阳公园西侧、北侧 东四环以东地区 棕榈泉国际公寓以南 呼家楼;南湖公寓 九号国际公寓 鸿翔花园 美国公寓 白家庄项目 湖南卫视 万通朝外项目 首创呼家楼 富力青印厂;区域市场分析;项目周边的潜在项目数量较多，涵盖了从公寓、办公、商业到公建的各种物业 总规模上??万，一方面加剧竞争，另一方面也促进了区域的成熟;细分市场分析;总供应量约160万平方米 产品档次高，高单价、高总价 户型舒适，精装修 朝阳公园、CBD的表现比较好， 工体、朝外商圈的表现相对较差 客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例; 居住类型多样 价格水平差别较大 市场表现不温不火;总供应量约60万平方米 类型多样 总体市场表现较好 总价敏感 单价没有高过同区域内大户型单价 投资价值较大，因此客户中投资客户所占比例较大; 大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少 大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高单价（也低于大户型） 大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈 一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般； 小户型投资性较强，表现不错，但容量有限;细分市场分析;周边写字楼 档次不高 出租率高 主要租住客户是： 外国小公司 旅行社、航空公司 农业部相关的公司 文化传播类公司;总供应量约为130万平方米 周边相对空白 综合体项目多 单价高 接近写字楼配置 总体的市场表现较好 区域涉外性较强 有一定比例的投资客户; 周边酒店档次高 酒店市场经营情况较好 酒店需求量较大 区域成熟度比较高 区域涉外性强 区域认可度高; 服务式公寓特点 高标准客房 适量的配套 酒店管理公司提供统一酒店式管理服务 居家感强 面向中长期租住客户; 区域商业特点 属周边商圈的辐射区 项目周边商业供应量较小 小型的配套商业 朝阳公园西门有大量餐饮 ; 写字楼档次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的办公需求 商住物业稀缺 （呼家楼有潜在的竞争项目售价13000-14000元/平方米） 酒店档次较高，经营情况相对较好 服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓分流了一部分长期租赁客户;周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场风险较大 项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较高，商住市场相对空白 服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在经营风险 周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品档次高，精装修为主 纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客户较多 ;;大户型纯居住公寓 小户型纯居住公寓 商住公寓 服务式公寓 ; A区适宜作豪宅，B、C区不适宜 私密性差，噪音影响 东西向 北侧、西侧形象差 规模小，自身景观、配套相对不足 容积率高 市场同类产品竞争强，劣势比较明显