某某房地产花园城营销策划报告.docxVIP

最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 翠屏湾花园城营销策划报告市场部分目录第一篇 本项目概况………………………………………………………………………1第二篇 优劣势分析………………………………………………………………………2第三篇 价格策略…………………………………………………………………………6第四篇 营销推广…………………………………………………………………………9一、求解方程——翠屏湾花园城面临的推广挑战 二、两大条件——翠屏湾花园城的产品定位语三、一条公理——翠屏湾花园城的营销推广主题 四、多值代入——翠屏湾花园城卖点综合分析 五、四大沟通方式——翠屏湾花园城的营销推广表现手法 六、具体算法——翠屏湾花园城的推广步骤及推广内容 七、特殊赋值——翠屏湾花园城的营销创新 本项目概况一、项目概况本案位于江宁开发区，地块西侧紧邻将军大道，并与新近推出的江南青年城一路之隔。北侧毗邻牛首山河，并与美丽新世界楼盘隔绿化带相望。南侧为诚信大道，东侧为机场高速公路；项目西北侧为河海大学江宁分校。二、经济技术指标项目 地上建筑面积（平方米） 项目 地上建筑面积（平方米）用地面积 217.000 住宅总建筑面积 264.280居住用地面积 40.000 多层住宅建筑面积 133.150配套公建用地面积 11.000 别墅楼型 26.300机动车道路用地面积 27.500 高层住宅建筑面积 104.830行人及自行车道路用地面积 31.000 配套公建建筑面积 15.150停车场用地面积 11.000 文化设施建筑 7.420水景面积 6.500 商业建筑 7.730绿化用地面积 90.000 地上建筑面积 279.430总建筑面积 279.430 地下建筑面积 65.800绿地率 41，50% 容积率 1，29第二篇 优劣势分析一、优势分析：1、地理位置：本案位于江宁道路交通便捷地段——将军路沿线（将军路为4车道）；2、周边环境：附近整体形象较高，基本为联排别墅区，给人在地段档次上感觉高贵。软环境优美，无廉价居民区；无重型、污染型企业；人文环境较好，南京东大科技园、河海大学分校、南京航空航天大学分校、私立正德学院、私立英华学校、开发区管委会等校区和政府机关有序分布。视线好，无任何遮挡，附近未来也不会有高大建筑物及吵杂的企业。属南京上风向地区，空气清新、无污染；3、政府支持力度强：本案与牛首河、高速公路之间的隔离带属政府投资的绿化带，分别宽30米、50米左右。江宁政府与开发商一直保持着互惠互利、共炒双赢的局面，对外以江宁整体形象出现，有利于大项目的市场推广。4、将军路地块已经预热并逐步成型：以“航母”翠屏国际城为首的将军路沿线及辐射区项目如：瑞景文华、玛斯兰德、爱涛、漪水园、运盛美之国、江南青年城等通过各自的定位、包装、炒作，让目标客户的吸引力和关注程度与日俱增。而且来此路段的人们素质普遍较高，对本路段的交通、环境、景观、生态都较为认同，而且以他们的交际圈来看口碑传播速度会非常快的，而且外界可信度也较高。5、本项目整体体量大，形成了一定规模。 6、本项目由德国设计师设计，布局、户型独特、新颖，充分诠释欧洲风情建筑概念，为本项目后期推广展示鲜明卖点。7、本项目景观环境良好，山、水、林具备，内部景观节点特色鲜明。8、本项目计划中的建筑材料、配套设施在选材与配置方面向顶级靠拢。二、劣势分析１、交通配套不完善将军大道沿线虽然道路质量和交通环境较好，但到目前为止，沿线只有105路公交车，而且该车的终点站是到河海大学江宁分校。距本案所在位置仍有10分钟左右步行路程。日常生活出行不便，对买受对象的交通工具有一定限制。２、生活配套不完善附近沿街部分都预留了较宽的绿化带，现阶段而言很少有沿街的商业形态建筑。各个单位和住宅小区都是以内部经济配套的形式满足内部人员的生活需要。这种形式不利于满足以第一居所需要的购买者。３、周围竞争楼盘较多在附近一公里之内，聚集了江南青年城，瑞景?文华，爱涛?漪水园，玛斯兰德、翠屏清华等项目，同时附近的翠屏国际城在将军路沿线起着举足轻重的作用。在距离将军大道北侧的左岸名苑，运盛?美之国，东渡房产近期也准备在中国人家附近规划建设一个占地两千亩的住宅小区。本案是目前将军路沿线地理位置最偏远的楼盘，买受人群容**受到沿线各楼盘的分离干扰。４、缺乏良好的天然景观资源将军路沿线有韩府山、翠屏山、将军山、百家湖、高湖等天然景观，这些都是高档楼盘的必备因素之一，相对该地区其它楼盘来说，本案仅有相邻的牛首山河作为天然景观依靠，这在以“天然景观的稀缺性”作为卖点的将军大道沿线楼盘中缺乏竞争优势。５、噪音干扰本案三面环路，西临将军路，南临诚信大