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实验楼项目竣工、交付阶段的管理措施 　通过前面章节所叙述的各种准备、实施工作及有力的措施保障，我们完全有把握根据总的里程碑规划顺利进入竣工、交付阶段。在这一阶段，我们首先将全力完成竣工备案与和业主交接的工作，实现全面交钥匙之后，我们将把工作着重转移到配合与服务于客户上来，力求让所有的进驻客户满意，并当好维护和维修的相应准备。 　　1竣工备案 　　1.1竣工备案的目标 　　为实现对业主的工期承诺，我们务必在20**年*月中旬将竣工备案前的有验收与资料准备工作完成，并立即提供给质监站的备案室，进入到竣工备案的政府工作程序，以确保到200**年*月**日办理完竣工备案的相关手续。 　　1.2竣工备案的条件与所需的文件 　　(1)竣工备案的条件 　　①16.1.2条中提到的验收均已完成； 　　②区质量监督站的相应文字资料齐全，并已上报质量监督总站。 　　(2)竣工备案所需的文件： 　　①施工图纸设计文件的审查意见书（业主提供）； 　　②计划许可证与计划验收单（业主提供）； 　　③项目质量监督注册登记表（业主提供）； 　　④勘察、业主、监理、设计与施工总包方各自提供的竣工报告书； 　　⑤施工许可证（施工总包提供） 　　⑥消防验收单（施工总包提供） 　　⑦环境验收单（施工总包提供） 　　⑧四方验收单（施工总包提供） 　　⑨城建档案馆预验收单（施工总包提供） 　　⑩保修合同（施工总包提供） 　　2保修期内的保修管理措施 　　进入到保修期后，工程经理按照本项目的需想，组织工程各专业人员和各分包人员，组成维修小组，负责处理后期项目交付后保修期内的日常维修。保修时期的所有职责仍由工程经理负责，工程的组织机构和分工如下： 　　2.1维修组织机构（见下页维修组织机构图） 　　维修小组组组长：工程竣工后，工程经理派维修小组常驻施工现场，由维修小组组长负责日常维修，工程经理负责监督。 　　土建维修员：负责项目所有的土建施工队和分包的工作，在工程维修小组组长的部署下，负责解决土建方面的维修工作，常驻现场。 　　机电维修员：负责项目所有的机电施工队和分包的工作，在工程维修小组组长的部署下，负责解决机电方面的维修任务，常驻现场。 　　各专业队：派驻技术熟练工人2-3人，常驻现场进行施工范围内工作的维修。 　　2.2验收交付并确定保修范围- 　　建设项目总承包单位向建设单位提出项目竣工验收报告时，应向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应当明确建设项目的保修范围、保修期限与保修职责等。 　　我们对本项目的保修范围和时间期限的承诺（见下页表）： 　　项目的保修范围和时间期限 　　序号保修内容规定保修年限(年) 　　1基础项目，主体结构50 　　2防水项目（含屋面，室内防水，地下室外墙防水）5 　　3供热及供冷系统2次采暖期、供冷期 　　4电气管线、给排水管道、设备安装2 　　5装修项目2 　　6其它按《房屋建筑项目质量保修书》中的约定 　　2.3保修工作流程 　　2.4保修沟通 　　当本维修小组成立后，向业主提供联系电话，公布服务投诉电话、邮件信箱地址。公司各部门接到已交付项目顾客投诉电话或信函，必须及时将信息反馈至工程维修小组，并填写项目回访维修表。通过分析，明确职责与问题原因，并交付有关分包和施工作业队负责维修。如不属于施工方的问题，由维修中心或工程项目部负责向业主解释清楚，由业主自行解决，如业主想求我们协助维修，可由我方派人维修，收取工本费。维修表如下： 　　项目回访维修记录表 　　2.5服务监督 　　我们的服务监督以用户满意至上，为客户服务为宗旨，我们将建立服务回访意见卡，由业主进行监督。监督服务卡如下： 　　服务监督回访意见卡 　　3保修期外的保修管理措施 　　当项目保修期完成后，现场维修小组撤离现场，所有服务回访和保修工作交付本公司项目维修中心。并按如下程序进行维修： 　　3.1保修工作流程（见下页保修工作流程图） 　　3.2保修沟通 　　公司向业主与物业公布服务电话、投诉电话、邮件信箱地址及公司项目维修中心地址。 　　公司任何部门接到已交付项目顾客投诉电话或信函，必须及时将信息反馈给项目部，由项目部填写问题记录。通过分析明确职责区分，如不属于施工中的问题，由维修中心或工程项目部负责向业主解释清楚，由业主自行解决；如业主想求我们协助维修，可由我方派人维修，收取工本费。 　　3.3项目回访 　　(1)项目部按照公司项目竣工情况及公司和业主签订的《XX市建设项目保修合同》，根据建设部《建设项目质量管理条例》与《XX市建设项目质量管理条例》的想求，编制《年度项目质量回访规划》，并负责执行。 　　(2)年度规划见下表： 　　(3)项目部按照《年度项目质量回访规划》，以电访、信访、走访等形式或责成下属公司或工程经理部听听业主意见，并填写项目质量回访记录表。