某房地产项目视觉形象包装方案.ppt

KINGSLAND Vision Packing Resolution;序:;目录:;一、项目定位; KINGSLAN有丘陵，当然有水，水很重要。一是看，二是摸，三是听，是感觉，能闻得到。但是必须把建筑和水结合在一起，KINGSLAND有个岛，岛周边都是水，下面是岛的湖面，有河，有很多小溪，每个房子都会有一个水面在路边，而且也有大的湖形，就是把水带进建筑，里面有水往外流，有一些小瀑布，瀑布到了河里或者湖，这样有一个自然和谐的感觉。把所有的元素概念结合在一起，并顺其自然，与大自然合在一起，所以KINGSLAND整体的概念是非常自然。 　整个KINGSLAND从建筑到它的景观，水系、位置是一个系统的，符合顶级豪宅的条件。;一、项目定位; 具体项目介绍因为双方都比较熟悉，此部分可参见《“尊宝庄园”项目融资情况》。 根据与贵方的初步沟通，DJ认为，KINSLAND并非简单的常规房地产别墅项目，单从不同寻常的销售模式与超越同地区的价格而言，显示出本项目是一个超越单纯别墅的典型豪宅庄园项目。; 作为一种高端地产，本项目可谓房地产别墅皇冠上的明珠，虽然豪宅依然归属于地产范畴之中，但随着中国近年来经济的不断发展和个人财富的不断积累，顶级豪宅已经成为奢侈品的象征。甚至，它还要优于像顶级跑车、私人游艇、私人飞机这类的奢侈品，因为顶级豪宅不仅奢华、限量、不可复制，而且只能越来越有价值。也就是说，顶级豪宅不仅来自它的主人的人生构想，还有其本身独特的文化价值与历史价值，可以说它记录着一个时代的财富背影，它的奢华已不能仅仅用“一座宫殿”的概念去描述……; 从豪宅庄园的角度来看，本项目除了价格还应具备哪些特征： 符号：高价成为最具炫耀性的符号； 价值：附加价值远远高于实际成本； 功能：超越最基本的实用功能范畴； 资源：占据大众认可的最稀缺资源； ?阶层：区隔权贵豪富的新阶层标识。 ;;地产别墅中的“奢侈品” 。 但是我们奢侈不全是因为本项目的价格，而是本项目的品位与品质。并用本项目自身的高贵气质所形成的“软暴力”门槛来甄别客户。; 既然把本项目作为一个奢侈品的品牌。那么它也就拥有奢侈品的品牌特性：???侈品品牌对外形包装的艺术设计和工业设计的讲究，已经达到了万般挑剔的地步。它不依赖于常规的媒体广告，甚至不太依赖于公关、事件行销，它对非常规的赛事活动有着独特偏好，也对零售终端的生动化情有独钟，它相信“好的产品自己会说话”，并且从不让盈利的欲望左右自己的选择，因为坚持会让品牌更“奢侈”。;二、目标客户定位：; 顶级的豪宅产品必然对应顶级富豪客户，而目前市场对于高端项目无论客观情况，几乎清一色描述为“金字塔顶端客层”，这种客层定位早就已经泛概念化了，甚至搬出来一些马斯洛的需求理论泛泛而谈，金字塔端客层到底是一个怎样的量化范围？以什么作为分层标准？同圈层客户具备同样的消费需求和偏好么？同圈层的客户都具备同一时代特征么？同圈层客户是指国内、国外客户，还是第一代富豪或者第三代富豪？微软的比尔盖茨和百度的李彦宏具备相同的消费观么？做猪饲料的刘永好和做IT的陈天桥具备相同的消费观么？如此这般，这种客层分类是不具备可操作性的，同时也是难以去找到共性和和固定渠道的。; DJ参加奢侈品高端论坛，奢侈品的金字塔尖端客户，也根据消费者不同的情感、身份、甚至是家族等因素又进行细分，同时当目标客户明确了以后，相应的客户营销渠道也是对应的，项目的设计也是最贴近客户需求的。; 国外的高端人士在置业时最看重的是什么？国外的奢侈住宅是什么样子，国外的高端家庭概念又是什么？在近期《福布斯》举荐的住宅中的答案是：??????? 比如：格拉蒙西公园住宅区的35套公寓能够鸟瞰纽约格拉蒙西公园全景。更重要的是其拥有者可以享受和酒店客人同等的奢侈服务，包括每日鲜花、房间清洁、专人购物服务等。又如：美国梅勒瓦矿泉疗养胜地住宅，不仅可以奢享索诺拉兰沙漠般的天然、健康矿泉疗养，而且其拥有者可以享受中心内的一切健康服务，甚至包括个人健康特别训练计划。由此可见，它们也拥有一个共同点，那就是提供奢侈休闲设施和服务。KINGSLAND也将建成这样的高尚社区，提供如此丰富、完善的高端服务。;;三、竞争状态分析;本项目的优势1： 地块位于上海市水源地淀山湖的北侧，项目沿湖岸线924米。 亚洲十大PGA比赛球场“旭宝高尔夫球俱乐部”36洞球场环绕地块北面、西面、与地块无实际界限，可充分利用高尔夫球场的草坪、绿地作背景。 昆山市规划部门允许距离湖面岸线50米处可建别墅；而现行规划的其他项目其别墅建筑必须离湖面岸线距离100米。 聘请世界知名设计师亲临现场考察，已完成十几种不同房型设计；并完成制图送审核准。 为上海地区最顶级的超大型庄园别墅。第一期40户占地3