江苏农业科技国际交流中心项目前期报告.pptx

江苏农业科技国际交流中心项目前期定位报告1.1 地块区位及现状——地块规整、路网成型地块地貌区位地块成比较规则的西南、东北向长方形东西向约168米，南北向约203米目前地表无建筑物，场地比较平整四周路网已经成型 地块位于河西新城CBD西侧，奥体中心西南方位于地铁一号线奥体中心站与元通站之间四至东至-上新河路西侧南至-纬九路北侧西至-滨江大道东侧北至-碧瑶花园南侧CBD（地块区位图）（地块俯瞰图）（地块现状）1.1 地块区位及现状——城市资源环境初步成型周边环境资源 交通：公交 7路、126路、134路 地铁一号线：奥体中心站、元通站 酒店：金陵滨江（五星） 仁恒·辉盛阁（五星） 联强国际（五星\办公） 金奥大厦（五星\办公） 世茂凯悦酒店（超五星、在建） 金梦都宾馆等 住宅区：金马郦城、碧瑶花园、滨江奥城、 朗诗.国际街区等 医疗：明基医院 市政配套：滨江公园、奥体中心、绿博园 人文教育：南京外校河西分校、骊城小学 艺兰斋、金陵图书馆等本案1.2 项目经济技术指标分析—新城节点性建筑综合体基本指标规划要求用地面积：34100㎡（51.15亩）容积率：1.4总建面积：47900 ㎡ 建筑密度：35%绿地率：30%建筑高度： 35米 (可调整至40米)规划建筑位于纬九路商业休闲区（轴线）的西端，是新城区特定意图区（即新城核心、CBD）的重要节点；用地规划范围内允许布置江苏省农业科技国际交流中心、农业科技展示、办公及相关的配套设施；现有方案分析项目在市政规划上属于河西新城的重要节点；物业类型涵盖展览、办公、商业、酒店、公寓等五种类型，作为新城节点性建筑综合体，将发展成为依附于CBD的一个城市功能体。（数据来源：由甲方提供）1.3 本次物业研究重点——酒店物业盈利模式产权属性归属： 可供嘉胜集团持有产权的物业约40600m2，以酒店、公寓和少量商业三类组成。开发模式研判： 酒店、公寓、商业以及代建的展馆、办公物业形成一个建筑群落，可归类为复合地产开发业态中的酒店地产模式。 研究重点： 酒店地产是不同利益主体相结合的产物，因此在开发、销售、投资回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、业主等各利益主体平衡机制的设计非，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。 本次研究的重点将是适合本案的物业定位/盈利模式是什么？酒店运营和地产开发的互动示意案例：开元旅业集团300多亩千岛湖项目——由一座五星级酒店和88栋别墅组成。2.1 酒店地产的盈利模式——现金流、长线投资、合理避税和融资工具开辟地产资本新的增长空间。与住宅地产的一次性购买不同，通过投资开发、运营酒店地产，沉淀资金、作长线投资，为企业不断带来现金流，享受土地持续升值收益。群落式开发形成产业共生关系。由于本案物业除了单体酒店之外，还有展馆、办公、商业、公寓等物业，形成一个建筑群落，将来可能形成良性互动：周围建筑向酒店输送稳定客源，而酒店又为周围建筑提升物业价值。合理规避税收负担。利用酒店，将企业所得转化为固定资产投资，享受财务杠杆和合理避税的益处。酒店为持有型物业，能成为融资工具。通过银行抵押贷款、REITs(房地产投资信托基金)等融资形式，支持企业其他项目开发。2.2 项目SWOT分析——S:具备高品质物业基础优势(Strength)建筑综合体规划有利于共生经济发展，使得各种物业能够共生共荣；地块规整、平坦：规划、施工易于实现，从而降低建设成本；交通便捷：地铁时代的到来对于区域距离产生的弱化效应；自然人文资源优良：地块南侧为南京外国语学校，周边奥体中心、滨江公园、绿博园等景观资源丰富，为提高项目整体定位提高品质。2.2 项目SWOT分析——W:CBD边缘、商圈尚未成型劣势(Weakness)展馆、办公、酒店和酒店式公寓的等几类物业的服务性质和地段要求，绝大部分位于城市中心区或成熟的商业区周边。本地块相对区域而言，略偏于奥体商业轴线，位于CBD边缘，周边商圈尚未成行将制约酒店地产/展会经济的迅速发展；多种物业形态、非单一产权结构使得开发、销售、运营等环节利益主体较多，项目盈利模式和利益均衡机制设计较为复杂，增加项目的风险。本案CBD2.2 项目SWOT分析——O:CBD高端定位奠定项目高起点基础机会( Opportunity)河西新城金融CBD 中央商务区规划将是项目发展的基点和重要利好。河西中部科技园、南部产业园规划为项目提供强有力的产业支撑；奥体中心的同等物业项目多为高端定位项目，为提高本项目的形象起到促进作用；南京房产价格仍保持供销两旺、高位横盘趋势。 本案资料：南京主要商圈发展年限新街口 90年湖南路 15年河西新城 5年龙江 12年2.2 项目SWOT分析——T:政策兑现有待时日，区域供应压力较大威胁(Threat)规划的实现、区域的繁荣需