某房地产别墅项目定位与开发建议课件.ppt

昌平牛蹄岭别墅项目 定位与开发建议;研究思路;一、项目本体认识;北京以得天独厚的地理位置、自然环境以及周围的配套设施，便成就了北京别墅的集中化。因此我们经常习惯性的按区域性将北京的别墅分为八大区域：中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区，而在这其中最具代表性的就是奥北别墅区与潮白河别墅区。;1; ;项目周边;东方普罗旺斯;兴寿镇上庄村牛蹄岭旅游区北侧，距离小汤山13公里，奥运村26公里;牛蹄岭度假村： 餐饮、住宿、采摘、垂钓、真人CS;二、北京别墅市场研究;北京别墅市场发展历程;2010年别墅成交量情况 成交：2010年北京别墅量跌价涨 600万以上别墅占主力 2010年北京别墅成交套数同比跌32.55%;成交均价方面，北京别墅市场的走势较为平稳，受政策影响的程度较小，仅在6月-9月期间出现较大的波动，而月成交均价最低点则出现在传统淡季2月份，为21719元/㎡，最高点为9月份，月成交均价达28752元/㎡。数据显示，全年成交均价为25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，涨幅高达8250元/㎡。 ;;2010年北京成交热点别墅区域是城南、潮白河及中央别墅区，分别以514套、463套、371套位居前三，其中城南阳光别墅成交套数占比较去年增长了5.96个百分点。城南阳光别墅区经济型别墅成交较为集中，且深受改善性购房者的关注，因此区域出现旺盛的需求。;别墅分布区域特征总结;2011年3月北京别墅市场在“新国八条”及“京15条”的双重打压下，成交量一路下滑，无论是成交套数、成交金额还是成交面积都较2月份有所下降，尤其是3月第一周仅3套成交。不过值得注意的是，虽然成交量下滑不止，北京别墅市场成交均价逆市上扬，突破了30000元/㎡，是自2010年1月以来成交均价最高的一个月。3月成交的项目中，千万级别墅占到了绝对的主力位置，共成交67套，占总成绩的61.47%，经济型别墅（套价600万以下的别墅）仅成交24套。经济型别墅的主力购买人群主要是出于改善居住条件的需求，而他们大多属于“京15条”中限购的人群，因此经济型别墅受到冲击较为明显，; 1、2010年北京别墅新??供应3087套，累计成交2996套，供销比为1.03:1，供需矛盾弱化，显示出较为平衡的局面。 2、2010年新增供应套数虽然略有下降，但新增面积却有小幅上涨，且新增独栋别墅供应量最大，新增户均面积由378平方米增大到422平方米。暂无出现去年预测的“类别墅产品将成为市场主流，市场份额将逐渐上升”现象。别墅供应产品的结构趋向舒适性、高品质发展。 3、别墅市场成交套数和成交面积同比分别下跌32.55%和29.13%，下跌的原因除受供求关系的影响外，与政府在2010年期间，频繁出台的楼市调控政策密切相关，新政对高端置业者的心理产生了一定影响，也使得别墅消费客群受到限制。 4、别墅稀有特征更为突出，市场价格大幅上涨。数据显示，全年成交均价为25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，涨幅高达8250元/㎡。从区域成交价格方面看，西山别墅区成交均价高达47971元/㎡，成为成交均价最高的别墅区。不断上涨的价格势必会对高端置业者的消费心理产生影响。 5、虽然2010年北京别墅成交量下跌，但由于成交价格的上涨，整体成交金额为271.81亿元，同比上涨3.37%。其中，600万以上的别墅受到市场的青睐，占六成。说明部分投资购房者已经撤离别墅市场，具有刚需需求的高端置业者将目光慢慢转向高品质楼盘，别墅产品的品质将被要求进一步提高.;别墅产品特征的衍变;客户特征演变;3月，除了西山、亦庄开发区和八达岭昌平三个别墅区再度交出白卷以外，其它几个别墅区均有成交。 亚奥京北别墅区上周触底反弹，不但一洗3月第一周零成交的“耻辱”，更在所有成交数据上独占鳌头，成交面积为1398㎡，占总体成交量的40.15%，位居各别墅区之首；成交套数为3套；成交金额为0.54亿元，领先第二名0.41亿元；成交均价为38847元/㎡，是上周北京别墅市场唯一一个成交均价超过30000元/㎡的别墅区。该区域在3月第二周成交的项目均为中高端别墅，其中2套为千万级别墅，占区域总成交的66.67%。 ;五月预计开盘别墅 北京别墅市场5月计划开盘项目12个，与4月开盘个数相比增加2个。但与去年同期开盘21个项目预期的相比，下跌42.9%。在新政的影响下，开盘量的不足也势必会对未来几个月北京别墅的成交量有一定的影响。5月开盘项目均价为23000元/平方米，环比持续下降，降幅为14.18%。在开盘的12个项目中，远洋·傲北（巴摩梭罗）、远洋·天著、恒盛·小镇藝墅、中建·红杉溪谷为纯新项目，其他均为老项目后期。新开盘供应集中在6个