2022年上半年成都市房地产市场分析.docxVIP

最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 2022年上半年成都市房地产市场分析 2022年是“十三五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2022年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2022年，市场成交量稳步上升。2022年1-2月延续2022年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2022年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。 1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2022年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 市区/类别 宗数 面积（平方米） 成交价（万元） 平均楼面地价（元） 平均溢价率 成华区 7 304457 264680 2766 29.85% 金牛区 2 9245 1001 325 0% 青羊区 4 198602 221270 2915 0% 武侯区 4 59261 1139 7.68% 锦江区 4 209932 242417 3200 6.38% 高新区 24 544891 1025 2.44% 合计 45 / / 2、趋势变化 （1）2022上半年成都土地成交量走势 从线状图看，2022年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。在后往几个月中，呈波浪形交替上升趋势。 （2）土地流拍统计 6月10日成都主城区5宗土地拍卖流拍，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积共计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。 房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果。目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力，只好作罢。 （3）政策影响政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显. 2022上半年受房地产调控政策影响，商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2022年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米。 (4)土地溢价率 回顾近三年土地市场溢价率变化来看，除2022上半年受2022年地震影响，土地市场较为冷清，住宅用地平均溢价率仅为6.31％外，此后，2022年－2022年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，而2022年上半年，土地平均溢价率跌入2022年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。 2022年上半年成都市主城区交易宗地位置图 1.1.2 成都市商品住宅市场情况 1、概况 虽然2022上半年整体成交量上涨，但从整体成交情况来看，上半年成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占上半年成交量的57.2%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到6月，主城区成交量持续低位运行。 2022年上半年的成都楼市，高新区南延线是整个成都主