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当前我国房地产市场发展的基本形势与政策取向 建设部住宅与房地产业司 谢家瑾 二OO三年十月 1 一、当前我国房地产市场发展的基本形势 2 （一）房地产开发投资快速增长，住房建设步伐加快 1998年～2002年，全国房地产开发累计完成投资26782亿元，年均完成投资5356亿元，年均增长19.5%。 今年上半年增长34%， 高于固定资产投资增长1.2个百分点。 3 5年商品房累计竣工面积12.65亿平方米，年均竣工2.53亿平方米，年均增长15.5%。 房地产投资占固定资产投资的比重由1997年的12.7%，提高到2002年的17.9%，今年上半年超过20%。 4 1997年～2002年房地产投资完成情况 （单位：亿元、万平方米）   5 1997年～2002年房地产投资增长情况柱状图   6 房地产开发投资的快速增长有力地推动了城镇住房建设，过去5年: *全社会城镇住宅建设累计完成投资29998亿元，年均完成投资6000亿元，年均增长8.1%； *累计竣工面积34亿平方米，年均竣工面积达到6.8亿平方米，年均增长7.6%，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。 *住宅建设投资占固定资产投资的比重达到16%以上，最高达到18%以上。 7 1997年～2002年城镇全社会住宅建设情况 （单位：亿元、万平方米）   8   1997年～2002年全社会住宅建设增长情况柱状图 9 （二）居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高 过去5年，全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由54.5%，提高到95.3%。 10 2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，全国有1000万个城镇家庭改善了住房条件。 居民住房消费已经成为房地产市场需求的主体。 11 2002年，城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，户均住房面积接近70平方米。 同时，住宅质量不断提高，配套设施和居住环境得到较大改善。 12 1997～2002年人均住房建筑面积增长情况 （ 单位：平方米/人）   13 1997～2002年人均住房面积增长情况折线图 14 （三）房地产结构逐步改善，商品房供求同步增长 5年来，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%，提高到2002年的68.1%； 商品住宅竣工面积占商品房的比重由1997年的78.8%，提高到2002年的81.8%。 15 2002年，房地产开发投资完成7736元，其中商品住宅为5267亿元，占68.1%；办公用房为379亿元，占4.9%；商业用房为928亿元，占12%；其他为1162亿元，占15%。 商品住宅供应已经成为房地产开发的主体。 16 房地产开发投资结构图 17 目前，全国商品房供销两旺，商品房销售面积持续增加。 1998年以来，国家对房地产交易的相关税费政策进行了较大调整，促进了商品房销售的持续增长。 18 1997年～2002年商品房销售情况 （单位：万平方米、亿元）   年份 19 1997年～2002年商品房销售情况柱状图 20 过去5年，商品房销售价格稳中有升。涨幅低于同期城镇居民可支配收入和GDP的涨幅。 21 1997年～2002年商品房价格增长情况 （ 单位：元/平方米）   年份 22   1997年～2002年商品住房价格增长情况折线图 23 （四）城镇住房制度改革深入推进，房地产市场逐步建立 目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，绝大多数城市已经完善了住房分配货币化方案，在全国范围内实现了由住房福利制向货币化的历史性转变。 24 商品住宅完成投资占全社会住宅的比例由1997年的46.4%，提高到2002年的83.3%，住房供应社会化、市场化程度有较大提高，新的住房供应体系基本建立。 25 从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。 26 总体上看：全国房地产市场发展是健康的。 以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业。 27 但是，房地产市场区域性强，在房地产业快速发展过