美国房地产业简介.doc

文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 美国房地产业简介 作为近十年来在中国最火爆的行业， 房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单， 也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。 如果把目光投向大洋彼岸的美国， 美国的房地产行业又是怎样的一副光景？ 提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济 步履维艰的次贷危机， 是仍旧处在价格低谷的美国房市。 无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面， 但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。 在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。 一、金融危机与美国房地产业 如果要分析美国的房地产行业，就不能回避 2008 年金融危机。这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击， 直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。 从财富 500 强的变化中可以显著的看到这种剧变。 在金融危机之前， 2008 年美国财富排行榜全美 1000 强企业中包含了 12 家住宅建筑商、 10 家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据， 2008 年，有 8 家住宅建筑商、 4 家不动产商入围全美财富 500 强。 入围财富 500 强的 8 家住宅建筑商： Centex、 Homes（普尔特）、 KB家居、 NVR、 Hovnanian Enterprises （霍夫纳尼安公司）、 Toll Brothers （托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司， 其中 Centex 已经于 2009 年被普尔特集团收购并停牌退市。 4 家不动产商中， ProLogis （普洛斯）、 CBRichard Ellis Group（世邦魏理仕）和 Host Hotels Resorts （酒店控股）也是纽交所上市公司，只有 Realogy 不是上市公司，但 Realogy 是著名的 21 世纪不动产（纽交所代码： CTC） 的母公司。 2007 年，销售收入最低的托尔兄弟收入总额为 46.5 亿美金，最高的 Centex 达到 142.9 亿美元。 1文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 到了 2011 年，财富美国 500 强排名中只有两家房地产商： Pulte Group 和 D. R. Horton 公司。两家公司都是住宅建筑商， 2010 年的销售额分别为 45.69 亿和 44 亿美元，分列美国财富 500 强第 486 位和 499 位，销售额比 2007 年下跌了超过 50%。 而 Real Estate 行业更是全军覆没。 回顾过去的十年，从财务数据上看，美国房地产行业在 2003-2006 年期间发展到了顶峰，这几年可谓是美国房地产业的黄金时代。 2007 年以后，在金融危机的冲击下，相关行业公司收入大幅下降，其中多数在 2010 年的收入仅为 2006 年的三成左右，比如前四大住宅建筑商， 2006 年的收入在 140-170 亿美元之间，而 2010 年的收入仅有 30-50 亿美元。 金融危机间，多数住宅建筑商都连续大幅亏损，多的亏损额达到收入的五成 以上，少的也超过一成。股价更是惨不忍睹，一般只剩下 1/5 ，跌多的已不到 1/10 。目前市值最大的 NVR（2010 年 8 月 22 日为 33 亿美元）不到万科市值 （2011 年 8 月 22 日为 891 亿人民币，折合 139 亿美元）的四分之一。 举一个公司的例子， 可能更直观的说明这场金融危机中美国房地产企业遭受的损失： 2008 年财富排行榜第 483 位的霍夫纳尼安公司（ Hovnanian Enterprises ）， 2006 年，总收入为 61.5 亿美元，净利润 1.4 亿美元，股东权益合计为 19.4 亿美元； 2010 年，总收入下滑到 13.7 亿，净利润 260 万美元，股东权益合计为负的 3.4 亿。巅峰时期，霍夫纳尼安公司的股价曾经超过 70 美元，而目前（以 2011 年 8 月 15 日计）仅为 1.5 美元左右。 二、美国代表性房地产上市公司及其分类 在中国，人们已经很习惯于区分住宅开发商和商业地产开发商。美国也有类似的划分。在美国，房地产行业一般按照最终产品的属性分为两类。 一类是 for-sale residential property ，即供出售的住宅物业，