紫金花苑全程策划放方案别墅全案推.pptxVIP

万华房产 中式庭院别墅項目紫金花苑 推廣企劃簡報2006.09.17【簡報內容】項目定位建議推廣企劃思考業務部分安排1項目定位建議如东未来发展走势城市北移政府北移政府新办公大楼建设 北部新区计划启动高品质生活向北推移在售樓盤區域位置圖本案嘉汇? 湖畔居浅水湾城市花园中 坤 苑荣生?豪景花苑未来竞争个案1明生?阳光家园在售樓盤信息 未来竞争个案：1、掘港中学南面地块： 位于市中心，周围均为农民自建房，内、外部无任何景观资源，地块呈狭长 型，共规划37户，独幢预计售价3500元/ m2，联排2800元/ m2 。2、通州入如东界处：约400户独立别墅，开发商地块已拿，产品正在设计中。市場狀況綜述1、如东现在新开发项目共计8个（包括地块已定未亮相），供应总量约110万平方米，市场整体发展态势良好，房地产处于起步阶段，同时巨大的市场供应量将对未来市场承接力提出考验。2、城市规划向北发展，06年初已经将政府大楼、财政局、土地局、国税局、检察院、电视台等都迁至城北，随之兴起的是大量的房地产住宅项目。本项目亦在此范围内，在赶上政策的同时，也将面临巨大的区域竞争压力和价格竞争压力。3、2005年中坤苑首先抢占城北，以建筑面积30万方号称当时如东第一大盘，2006年，随着城市的发展，政府在城北相继出让了两块土地，浅水湾城市花园、嘉汇?湖畔居、包括本案。由此兴起了如东房地产的兴盛时期，也是竞争时期。而精品商品住宅的出现，说明了商品房改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。4、如东市场住宅均价约为2700元/平方米，但06年8月18日湖畔居仅以2300元/平方米起售，均价约2500元/平方米，低于市场价约10％的幅度开盘，可以预见未来价格竞争将充斥如东市场。【項目綜述】 本案位于如东未来新行政中心，基地北有规划中的九年制中学，泰山路东南侧为规划的五星级大酒店，基地南侧由北向南依次为高尔夫俱乐部、检察院、行政中心、市民休闲广场和新区商务中心。 本案总占地面积约128亩，总建筑面积约6.4万平方米，容积率0.65，绿化率42.5％，总户数304户，停车位396个。总户数304戶【項目開發建議 】 由于地块东、西面目前现状不佳，南面与东升国际高尔夫球场相连，东面泰山路一侧，道路系统堪优，同时结合9月会所的动工，我们建议沿泰山路进行开发，为保证一期可售物业中包括项目的各种类型，故在增加西南角相对独立的一块别墅区。 由于二期物业大面积均为别墅，故在分期开发中二期物业开发时间不亦过迟，尽量保证在二期物业销售时，别墅区以准现房面世。一期沿泰山路开发联排与项目东北角2幢小高层与项目西南角独立别墅；（17幢独立、13幢联排）二期开发地块内剩余部分，地块中心别墅及北端3幢小高层。（31幢独立）紫金花苑的魅力化建议建筑部分a、独立、联排别墅户型较普通，创新度不够，建议对此部分套型进 行轻度修正，增加客厅挑高部分。b、花园的围隔较单一（三面围墙），建议对此部分围墙进行丰富， 可利用植物、河道、假山等修饰物对此进行隔离，以增加社区内 各个角度的景观。c、对屋顶部分做优化，使其建筑立面更加丰富。紫金花苑的魅力化建议贴心管家（物业管理）服务建议公共服务项目（不另收取费用） 专项，配套有偿服务 1.二十四小时保安，消防和车辆管理；1．各项健身，娱乐活动； 2.公共场所保洁； 2.保健，医疗； 3.公共绿化园艺保养和培植； 3．提供小型商务会议场所及服务； 4.住宅区生活垃圾收集和清倒； 4．传真，复印，打字； 5.公共设施的维修与保养； 5．临时照看儿童； 6．电话及访客留言转告； 6．钟点清洁；7．组织区内业主联谊会活动；7．老人，病人的护理；8．代收缴水电费； 8．礼仪服务； 9．代收带缴有线电视收视费；9.代管房屋； 10.代办报刊订阅和收发，邮件收发； 10．代理房屋租赁； 11．代请保姆； 11．机动车清洗； 12．代请家教； 12．住宅水电设备的维修（免人工费） 13．代聘装潢设计，施工单位；13．住宅外墙的清洗和粉刷（免人工费） 14．私宅报警日常检查和维护； 紫金花苑的魅力化建议智能化与安防建议 a、小区中央监控中心，24小时监控管理小区内智能及安防设备；b、设门禁及可视对讲系统，配合以IC卡门磁开关，访客通过可视对 讲系统与住户通话； c、交通要道，电梯轿厢、地下车库、车场进出口等重要区域设置路 监控系统，室外及小区周边设置红外线监控防系统； d、停车管理采用先进的智能IC卡方式，实现出入和记录、核算、收 费自动化； e、煤气泄露报警系统、紧急求助按钮，周全保证生活安全。 f、每户设立新风系统，住家不开窗即可完成与室外的空气对流。 景观价值——运动的，健康的、绿色的、高尚的市场价值——唯一的，仅存的，文化的生活价值