三峡广场物业评估报告综述.doc

三峡广场物业评估报告综述 三峡广场物业评估报告综述 三峡广场物业评估报告综述 三峡广场物业评估报告 第一部分 项目概略 三峡广场景观文化 MALL 位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心 的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双 小巷步行街相连，南通历史文假名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡 广场的构成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统， 同时 是集景观、文化、商业为一体的崭新形态的商业单位。 第二部分 市场环境剖析 一、项目区位条件评估 1、区位条件： 重庆市是中国继北京、上海、天津以后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特点是多核心式城市构造，即往常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。因为嘉陵江、长江和众多山丘的切割，自然地把重庆切割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有齐备的商业系统、政治系统，因为各组团区相距较远，地区花费大概有90%在各组团的中心区。 依占有关理论，每个城市中心地区的人流、物流、资本流、信息流的散布是不均衡的，它们在城市中心地区的某个部位形成齐集点，亦为结节点。它比一般中心地区的土地有更大的活动强度，从而更拥有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除齐集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其四周的街口、广场也是城市的交通枢纽。 三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该地区集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，此间已散布着著名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的花费集中区和繁华商业中心，特别是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。 三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理地点拥有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串通形成系统，从而形成目前重庆以致西南地区最大城市中心的步行商业系统。 三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路对比美，该地区特有的景观文化商业价值使其拥有极强的影响性、明显性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段拥有极高的商业口岸 价值。 2、交通条件 三峡广场景观文化 MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心， 道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口 镇等地的交通枢纽地段。别的，火车北站作为客运站更方便了沙区与 其余地区的联系，其交统统畅度极高。特别是三峡广场景观文化 MALL位于围绕三角碑至陈家湾商贸中心区的道路系统的中心， 目前 其环形道路交通系统每天的汽车通畅次数极高， 据定点统计数据显示 渝碚路的汽车通行量在每小时至万辆，每天流入三角碑商圈的人流量超出20万人次，并且道路与步行街的多方向联接，更增添了三 角碑商圈采取及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化MALL而言，三角碑地段便利的交通条件也为项目的辐射力及影响力创建了有益条件。 3、配套条件 城市基础设备是搞交通、能源、供水通信、环保和防灾抗灾条件，它是城市不行少的物质基础。作为沙坪坝的中心商贸区，三角碑地区城市基础设备配套十分完美，特别是这几年三角碑商贸区的城市基础设备条件获取较大改良，周边环形道路网的建设，城市广场如商业文化广场、历史文假名人广场、绿色广场的建成，双小巷步行街的建成达成及新建的银贸大厦、华宇广场、融信大厦的都使三角碑商圈的城市基础设备配套水平达到了崭新的高度，为其成为现代化的城市商贸 中心供应有益的基础支持，也为三峡广场景观文化MALL的建设提 供强有力的支撑。 4、人气方面 人是城市中的主导者，也是最活跃的要素，作为城市地区商业中心，其所在地区的人口密度越高，花费劲及花费总量越大，同时辐射及影响力越大。 目前沙坪坝区的综合经济实力目前已位列重庆市主城区的第二 位，沙坪坝区的人均收入水平及花费能力已位列重庆第一位，同时沙 坪坝区万的总人口中三分之二以上齐集在以三角碑商贸圈为中 心的东部地区，此中尤以区内多所大专院校的师生人口为主。据国内 威望经济机构的统计资料，学生集体是目前花费能力最强的集体。 目 前三角碑商圈每天近50万的人流量中，学生占有很大比重，该集体 给地处三角碑商圈的各商业单位带来无穷商机。 三峡广场景观文化MALL地处三角碑商圈的枢纽和节点地点，其吸引三角碑人流的能力和辐射力极强。特别是跟着项目建成后三角 碑商圈范围的进一步扩大，到于商圈