淡市制胜之道营销策划工作思路初探 .pptx

淡市制胜之道2012年度营销策划工作思路初探;4限政策持续：“限购、限外、限贷、限价” 3次上调存贷款基准利率 2次限购城市名单扩容 1次下调存款准备金率，放开豪宅标准;1月;住宅成交未见明显起色，商品房市场在供应高位的情况下依然低迷，整体市场处于博弈状态调整期较长。 价格多次松动下滑，购房者对房价下行的预期不断升级，加之品牌地产领降，仍将深度调整。 存量房不断高走，未来市场竞争呈现白热化。;在“新国八条”和“京十五条”等楼市政策的高压影响下，北京别墅市场遭??寒冬，1月成交面积的数据点在成交套数数据点的下方，这段时间内“小户型”别墅受到购房者青睐，随着调控力度的加强，2月后的成交主力几乎都是“中大户型”别墅。这主要是由于“限购令”的出台，“一步到位”成为购买别墅的新趋势。 数据显示，受新政影响，2011年1-6月北京别墅成交金额波动明显，2--4月份成交额更显尴尬。 虽然1--6月市场成交起起伏伏，但总体成交均价仍然比较平稳趋势在25000元/平米，最低周成交20399/平米，5月最后一周最高周成交37889元/平米。;;从供应结构来看，独栋类产品供应量萎缩，联排双品类别墅供应量大幅度提升，类别墅产品竞争激烈，其总价低、品质感、价值感相对较高的优势对独栋别墅市场形成一定的冲击。 从成交结构来看，独栋别墅、双拼别墅成交量大幅度下滑，房地产市场淡市中，高总价、高单价的产品成交阻力较大，而性价比较高的联排类物业异军突起，成交量逆势上涨。;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Saturday, July 17, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。19:34:3519:34:3519:347/17/2021 7:34:35 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2119:34:3519:34Jul-2117-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。19:34:3519:34:3519:34Saturday, July 17, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2119:34:3519:34:35July 17, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。17 七月 20217:34:35 下午19:34:35七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 217:34 下午七月-2119:34July 17, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/17 19:34:3519:34:3517 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。7:34:35 下午7:34 下午19:34:35七月-21 ;我们对2012年房地产市场的判断是： 一半是海水 一半是火焰;营销关键点;2012年营销关键点;本案核心竞争力;稳扎稳打、快速销售、迅速回款 树立区域市场影响力 为后续长期销售奠定坚实基础; 组合互动市场策略——细分市场，阶段性制造产品稀缺 客户关系营销策略——通过扩张接触点，全方位、全程服务 ;通过园林景观、庭院精装修等组合拳提升产品价值;营销保障体系; [7大价值 ] (品味感、稀缺感、身份感） 价值点1：T3东、超白河畔 价值点2：纯独栋社区、70年别墅地块、升值空间大 价值点3：一层半建筑、U型围和、7面采光 价值点4：顶级团队鼎力矩献（SCDA、户田芳树、莫大师） 价值点5：双湖、双会所、户田芳树景观设计 价值点6：金钥匙管家服务 价值点7：水上公园、乡村高尔夫、乔波滑雪场，高端配 套齐全，一级幼儿园、区重点中学等教育资源齐备 ;解读营销保障体系（产品力+推广力）——产品价值提升;设计理念：给房间的主任定义一个身份，更人性化。 主人描摹： 四口之家，男女主人拥有一对掌上明珠。 男主人年龄在40--50之间，有丰富的建筑设计经验，在国外知名设计院认知，爱好旅游，曾去过多个国家。 女主人在35---45之间，同样喜欢旅行，但是更加钟爱时装，用地下空间来收藏她所有喜欢的服饰，常邀好友来试装。 ;解读营销保障体系（产品力+推广力）——产品价值提升;解读营销保障体系（产品力+推广力）——产品价值提升;解读营销保障体系（产品力+推广力）——产品价值提升;解读营销保障体系（客源力+推广力）;163;12个月，完成4.24