滨江新天地营销策略 .pptx

锦晟机构一、阆中宏观市场分析二、阆中商业市场分析三、本体研判四、项目定位五、项目营销推广及表现一、阆中宏观市场分析1、宏观经济分析1.1阆中GDP分析阆中市的今年高速发展，近五年来均增速15%以上，高出了全省1%。1.2阆中市固投统计 阆中市2005年-2008年固定资产投资增长幅度较快，增长金额为15.7亿元，增长幅度达到62.3%，其中房地产行业固定资产投资，增长金额为1.3亿元，增长幅度为43.3%，但从房地产行业固定资产投资所占比例来看，从2005年-2008年所占比例有所下降，下降幅度为2%。随着阆中市为拉动经济增长，加大对基础设施的力度，2005年后固定资产投资呈高速增长，阆中市的经济发展的基础实力持续增强，必将为未来经济的高速增长提供有力的支撑，吸纳更多的优质资金用于阆中市的经济建设。阆中市固定投资虽然逐年稳步上升，但房地产投资比重却相对较低，房地产商活跃度不高，造成发展速度缓慢。房地产开发投资/固定资产投资异常基本正常正常运行基本正常异常15%15%~22%22%~30%30%~37%37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%1.3阆中人均可支配收入 从2006年至2009年阆中市人均可支配收入逐年上升，平均每年增幅超过14%，2009年达到12160元，购买能力不断增强，人民生活质量不断提升，因此对居住的环境和品质也开始有一定的要求和愿景。 9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。1.4社会消费品总额 2006年以来，阆中市近年来社区消费总额增长幅度较快，近年来平均每年增幅在19%左右，截至2009年，阆中市社会消费品总额已达到31.58亿元，阆中人民购买能力得到不断增强，生活质量不断提高。2006年2007年2008年2009年社会消费品总额增长幅度—17%21%19%1.5老城区房价增长率 近年来阆中市房地产市场快速发展，供需两旺，房价大幅攀升，老城区年增幅率达到15%左右；阆中老城区房地产市场房价正处于一个高速上升的态势。小结经济态势：阆中经济一直保持高速平稳增长态势；房地产市场超速发展，整个房地产市场潜力高，同时存在供·销风险。房产态势：阆中市房地产市场正处于一个开发的初级阶段，且房地产固定投入正高速上升，更多专业的、大型的投资商将陆续入驻阆中，市场专业竞争即将开始。收支态势：阆中市人均工资逐年增长态势，消费力高，商住景气。市场启示人均可支配收入增长与GDP的增长率基本持平，表明城市市民拥有较强的房价接受力和消费力。房价增速则慢于GDP增长，体现了市场潜力巨大，未来增值空间大。阆中房地产投资年增长率高于GDP的增速，说明城市发展前景被普遍看好，同时存在投资过热的威胁。房价年均增长率与GDP及人均收入的增速基本持平，又说明了消费者购房行为非常理性，房价增长与宏观经济、收入增长协调。第二部分、阆中商业市场分析一、房地产市场未来走势分析 房地产业的发展与宏观经济走势和政府调控政策密切相关。基于国家对房地产调控政策和阆中未来经济发展前景的认识。迫于市场流动资金过剩，自2010.1起，中央已密集上调存款准备金率，至今年5月12日，大型金融机构存款准备金率已调制21%的历史峰值。经过08年的短暂下跌之后，09年至今贷款利率呈现逐年上浮趋势，贷款成本日益增高。本年度个人住房商业贷款审查严格，放款速度慢；同时房贷利率也逐步升高。目前大量按揭客户等待银行放款，预计后期贷款难度将增大。存款准备金率上调，资金紧缩，消费者购房门槛上升，购房难度加大资金压力【2010-2011银行存款准备金率上调一览】回款速度放慢，在银行资金紧缩的情况下，开发商或将出现资金紧绷状态政策压力成都各大银行现行房贷政策摸底（具体细则以各大银行公布政策为准）银行认定标准首套房二套房三套房备注首付利率首付利率停贷　中国工商银行认房又认贷4成基础利率6成起1.1倍以上停贷　中国农业银行认房又认贷4成1.1倍6成起1.1倍以上停贷首套房客户可以通过购买理财