贵阳经典天成营销策划报告1201.pptx

卓信·经典天成营销策划报告2010-11目 录一、序言——贵阳“东城喜事”二、审题——项目定位分析（项目认知、贵阳宏观市场、贵 阳房地产市场、区域市场解读、客户解读）三、解题——项目定位四、营销策略五、营销战术六、销售执行计划七、销售管理保障体系PART 1 【序言—贵阳“东城喜事”】【引子—“东”】【释义】 四个基本方向之一，太阳升起的一边，与“西”相对。东是由古汉字“东”的草书体简化过来的，“东”是由“日”、“木”组合成的字，意思是太阳初升，高度未超过树梢时的方位，指示为东方。因日木说无法解释金文中的东字。另有一种说法，东的原意是移动。相当于‘动’。《说文》中有阳气动于春。所以也有春天的含义。　【“东城事发”】 贵阳城市东扩是“大贵阳”建设的重要组成部分。南明区龙洞堡片区、云岩区渔安、安井片区作为贵阳城市东扩的核心区域，政府早在2006年就确立了“政府主导、企业运作”的全新片区开发模式。龙洞堡片区位于东南部【导火线—东城态势】导火线 一流开发商城东“圈地运动”一、3月末保利拍下G(10)04地块，该地块位于贵阳市乌当区新添办事处乌当奶牛 场，面积为226万平方米。二、7月20日，中天城投以3.5亿元与三联乳业置换乌当奶牛场土地共计7000亩。 排除其他费用，中天城投实际上以每亩5万元的价钱换得，也就是一平方米的地价仅75元。三、 7月21日，位于乌当区总面积约为32.3万平方米的三幅商业住宅地块挂牌 出让，贵州宏德置业有限公司以近1.3亿元独揽。这三幅地块正好与目前宏德置业正在乌当区打造的5000亩温泉高尔夫休闲城“乐湾国际”毗邻。四、五月万科竞拍下一宗土地，该地块位于城区东部渔安片区打渔寨，总占地 76亩（51246平米），容积率2.5，总建筑面积128115平米，成交金额 9090万元。今年4月2日，该公司在该区域内已获得一宗土地，两地块合计 建面20万平米，累计成交金额1.05亿元。五、北京首都开发控股（集团）有限公司以15亿7440万独揽龙洞堡三地块。【渔利者—乌当、龙洞堡】【乌当披着VIP的睡猫咆哮了】长期以来，乌当揣着“国字号”开发区VIP，徜徉云岩顶，醉赏白云飘；流连小河畔，酣卧花溪旁。似荆州刘表，不思展足，坐视对手自大而不省，大好时机失之交臂。然而今天，这一切的一切似乎渐行渐远，模糊湮灭。 【全新规划 会就龙洞堡东部新城辉煌蓝图】作为城乡一体化发展的现代化东部新城，龙洞堡无疑是贵阳未来城市发展的重要组成部分，是贵阳可持续发展的重要支点。该片区的开发，不仅将加快贵阳乃至贵州融入“珠三角”、“长三角”经济圈的步伐，而且对于贵阳和贵州未来经济发展具有极其重要的战略意义。PART 2 【项目定位分析】项目定位逻辑框架卓信·经典天成项目项目认识城市背景定位原则宏观经济城市格局房地产市场分析土地市场项目目标项目定位整体市场核心问题板块市场市场定位客户定位产品定位竞争市场分析住宅竞争市场客户需求分析客户需求分析消费者价值分析区域项目参考PART 2.1 【项目认知】 项目区位 区域情况 核心问题项目区位卓信·经典天成项目项目位于贵阳市南明区龙洞堡片区项目条件卓信·经典天成项目规划指标总占地面积： 11.5万㎡一期建面 ： 2.03万㎡二期建面 ：5.18万㎡三期建面 ：9.97万㎡总 建 面 ： 17.18万㎡容 积 率：0.8~0.9（一、二期）；3.0（三期）地 形：地块狭长，两边围山功 能：住宅及商业配套区域情况—龙洞堡发展定位时间：2009年3月19日文案：《贵阳市龙洞堡片区发展战略规划》“贵阳东部新城”花开落蒂定位：提出了龙洞堡建设发展的总体要求,明确龙洞堡战略定位: 1、依托航空港扩建、贵广高速公路、环城高速公路和环城快速铁路等区域性重大基础设施的建设， 以发展临空指向型产业为主导的新兴产业片区; 2、依托自身及周边自然优势条件，以“多彩贵州城”等大型项目的建设为突破口，大力发展休闲 旅游业、近郊生态农业的片区，贵州和贵阳的航空旅游枢纽; 3、依托良好的自然环境，创造宜人、宜居的生态片区; 贵州战略，国际化的高度大交通大环境区域情况—政策 政策支撑——贵州政策支持龙洞堡片区的建设省政府态度：龙洞堡国际航空城建设是南明区放眼未来，立足于打造贵阳城南新区的战略举措，是南明区新一轮城市开发建设的重点项目之一。贵州分别从以下3个方面，为龙洞堡片区建设提供保障；投融资政策：安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时，设立旅游产业投资基金。财税政策：中央财政转移性支付、专项补助。土地政策：严格实施土地用途管制制度，统筹和保障龙洞堡建设发展各类用地需求，推进城乡土地一体化管理。区域情况—规划高起点的发展规划——龙洞堡贵阳东城规划由贵阳市城市规划设计研究院及上