资产评估的市场法.pptx

第三章 资产评估的市场法; 目录; 市场法,也叫现行市价法或市场价格比较法,是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 中国资产评估协会《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的定义是:“现行市价法是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。”; 应用前提条件： 1. 评估的资产要具有一个充分活跃、公开的交易市场 市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 实质：要能找到若干可比的资产及其交易案例 案例数目要保持合理，案例要具有可比性 1）参照物与评估对象在功能（用途、性能）上具有可比性。 2）参照物与被评估对象面临的市场条件（供求关系、竞争状况和交易条件）具有可比性。 3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。;市场法的基本程序; ;市场法的基本程序; 操作程序图示;;缺点： （1）前提条件限制大，需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可比数据而难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。 （３）参照资产与被评估资产的差异量化难度较大 ;第二节影响资产现行市价的因素;豆你玩;一、供求影响价格;思考： 豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、药你苦、苹什么等价格再上涨，涨得过一枚钻戒的价格吗？涨得过一套房子的价格吗？;;;;效用价值论—从需求角度对价值进行分析 新古典经济学派—从供给和需求角度对价值进行分析 ;价值规律;二、影响资产价格的一般因素（宏观因素）;三、影响资产价格的区域因素（中观环境因素）;四、影响资产价格的个别因素（微观环境因素）;机器设备价格因素;土地价格;建筑物价格;第三节 市场法中的主要具体评估方法;一、直接比较法;直接比较法;一、直接比较法;一、直接比较法;一、直接比较法;一???直接比较法;一、直接比较法－注意;二、类比调整法－定义;类比法的基本计算公式为：;;;;;;;二、类比调整法－市场售价类比法;类比调整法－市场售价类比法;二、类比调整法－成本市价法;二、类比调整法－市盈率法;; 固定资产的界定与确认 固定资产的界定 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。;机器设备定义;机器设备评估特点 1、以技术检测为基础 2、存在情况/使用情况影响评估价值 3、整体评估与单项评估相结合;（一）适用范围和前提条件 1、需要一个充分活跃的机器设备交易市场 2、与被评估设备相同或相类似的参照物设备能够找到 （二）评估步骤 1、收集有关机器设备交易的资料 2、选择可供比较的交易实例作为参照物 3、量化和调整交易情况的差异 4、逐次量化和调整品牌方面、功能方面、新旧程度方面、交易日期的差异 5、确定被评估机器设备的评估值 ;机器设备评估 案例分析;序号;另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升1%左右；设备的生产能力与其市场售价呈正比例关系。;（1）交易时间因素分析与量化：; ;房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离 的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地?、建筑物、房地合一。; 专业性 技术性 复杂性 科学、艺术和经验三者的结合;房地产的市场法评估;房地产的市场法评估一般步骤;某宗房地产交易日期是2009年3月，根据资料显示，该地区此类房地产从2008年1月至2009年5月每月下降1%，随后又每月反涨3%至今，求评估基准日为2010年2月底的交易日期修正系数。B=(1-1%)3X（1+3%）9=1.266;假设甲、乙、丙都是商业用地，对被评估地块甲的区域修正如下： ;;;对比对象列表;比较因素表1;比较因素表2;比较因素条件指数表;比较因素指数修正表;;;y是该地使用年期修正系数；r是土地资本化率；m是被估地可使用年期；n是该用途土地法定最高出让年期;;无形资产评估;无形资产评估;无形资产评估;无形资产评估;无形资产评估;土地使用权评估——以武广高速铁路客运站商业建设用地为例;三个比较实例 实例A:市经济技术开发区商务新区S322道