南京市房地产市场调研研究报告.docVIP

南京市房地产市场调研汇报 ——进入南京市场前期调研汇报 目录: 南京市房地产总体情况分析; 南京市房地产市场板块划分及其属性; 政府房地产发展政策; 政府城市计划对房地产影响; 城市发展中交通发展影响; 南京市房地产企业竞争企业情况; 江宁板块具体资料; 民信将军路项目诸项信息; 民信将军路项目SWOT分析及预见性提议; 南京市房地产总体情况分析 南京市房地产整体上市场供需两旺, 价格连续上涨, 卖方市场特征显著, 但同时也含有结构性短缺市场部分特征(如:80—90平方房型短缺)。市场竞争层面也展现板块化、 品牌化、 专业化, 这就意味着本项目入市不仅要面临微观项目竞争, 也要面临企业、 板块层面竞争。怎样在市场上找准机会点击败竞争对手？经过对南京房地产市场、 板块市场、 项目本身及目标用户群具体分析, 认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场过渡阶段（从卖小区环境向卖生活方法、 卖文化过渡）, 在此阶段, 可借鉴一线发达城市成熟市场经验, 在完善产品本质基础上, 发明概念市场。 一、 总体供求情况展现卖方市场特征 土地供给情况 □新土地批租政策——拍卖, 预示着南京土地市场开始进入市场化阶段。 □城市改造计划提供大量土地进入市场——新城区建设、 城内企业外迁、 十大城市工程开启、 老城地域棚户拆迁, 提供大量可开发土地。 □南京房地产市场各区域发育不平衡, 市区过热, 而城郊相对较迟缓, 所以, 政府有意识地利用调整级差地租手段, 控制不一样区域土地供给, 从而达成有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平目。 □待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小, 可提供土地资源有限。这种现象原因很多, 其中包含改善城市面貌与环境需要大量公用土地; 公共设施建设需要土地; 原有工业用地和军事用地占用也影响了城市民用和商用土地开发, 所以城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发土地集中在城市新区。 住宅供求情况 供销量连续稳定增加——这一点也能够从南京历年开发供给总量看出来。1998年以来商品住宅供给量和需求量都有显著大幅增加, 尤其是, 市场供求增幅加大, 呈供求两旺局面。（造成这种局面关键是原因是旧城改造以及多种政策影响下积蓄多年购置力释放） 表一: 南京市历年商品住宅供求情况 完工面积（万/㎡） 销售面积（万/㎡） 其中个人购置面积（万/㎡） 1995 230.78 75.69 21.44 1996 275.67 91.08 43.54 1997 207.87 141.47 87.64 1998 270.46 153.04 88.66 1999 314.33 149.27 84.5 297.55 189.88 144.17 309.09 248.00 234.82 352.00 333.50 ---- 表二: 南京市截止6月份房地产开发投资 指 标 名 称 计量单位 本月止累计 比去年同期±% 房地产开发投资额 亿元 82.31 67 # 商品房屋投资额 亿元 63.97 75 土地开发投资额 亿元 11.54 36.7 1、 按工程用途分 　 　 　 住宅 亿元 52.69 60.6 办公楼 亿元 7.26 25.1 商业用房 亿元 5.64 84.9 其她 亿元 16.72 119.6 2、 房屋建筑面积 　 　 　 施工面积 万平方米 1099.21 28.8 # 住宅 万平方米 857.7 30.3 完工面积 万平方米 95.11 19 # 住宅 万平方米 88.8 31.7 3、 商品房屋销售面积 万平方米 145.77 19.8 # 住宅 万平方米 133.86 29.7 4、 商品房屋销售额 亿元 47.59 27.6 # 住宅 亿元 41.31 38.1 5、 土地开发面积 万平方米 125 81.7 反应在房地产销售上, 给人印象是: 大凡推出项目, 不管规模大小, 价格高低通常都卖得不错, 卖方市场特征显著。南京空置情况极少, 现在置率还不足 5%, 只有平均四分之一。自以来, 南京新建商品房销售面积增幅一直快于完工面积增幅, 这使得一度空置商品房得到了逐年消化。底, 南京商品房空置面积为89.6万平方米, 即降低到82 .6万平方米, 到底, 全市仅空置商品房79.6万平方米, 而现在, 全市商品房空置面积仅为23.3万平方米。 供求结构情况 从近两年销售情况看, 5000元/平方米以上住宅供给率为20%, 而需求率为18.4%;4000-5000元/平方米住宅供给率为40%, 需求率为27.4%;3000-4000元/平方米供给率为40%,需求率为54.2%。 附注1: 南京市