铁东区住宅项目市场分析报告_50p_前期策划.pptx

;目录 城市背景分析 四平房地产市场分析 区域板块分析 项目认知和建议;;【城市经济】;【资产投资】;【产业结构】第二产业为主，在产业结构中处于强势的地位。;四平人口总量低，2012年市区人口仅为60.3万人 流动人口近年呈现负增长趋势;城市小结;;2007-2012四平市土地出让情况;;;2010年市区商品房成交量大于供应量，2011年开始成交量逐渐萎缩，供需关系逆转。 2012年供应量大幅度上涨，供应量较为低迷，整个市场出现明显的“供大于求”。;;;商品房成交价格分析 2013年1-6月市区商品房登记成交均价为每平方米4138元，同比上涨14％。 其中商品住房登记成交均价每平方米3489元，同比上涨9％。 从最近抽样调查的楼盘项目看，目前商品房预售均价每平方米4586元，商品住房预售均价每平方米3979元，商品房价格继续上涨。;;2013年1-6月登记成交量为25.7万平方米 ，同比增长65％； 其中铁东区成交量占37％，铁西区占63％。;土地市场：近三年四平土地出让面积急剧放量，商品房市场供应量激增。 开工竣工： 2012年四平全市商品房新开工面积为527.6万平米，而竣工面积为126.1万平米，侧面反映市场供应激增的现状。 成交面积：2012年市区商品房供应量翻倍，达到168.6万平米，但成交量仅为50.3万平米，同比开始出现萎缩。2012年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，成交量开始出现递减。 成交均价：四平市区商品房成交均价一直维持上涨态势，2013年上半年成交均价达到4138元/㎡，2012年均价较2007年增长了2.6倍，但增长率明显下滑。 东西板块：铁东成交量近几年一直大幅度落后于铁西区，且铁东区成交量从2011年开始出现明显下滑。当前铁东区供大于求，相对铁西区呈现两极分化。;;站前 商圈;市府、师大板块配套完善，区域较为成熟； 外环、开发区板块配套匮乏，主打性价比； 东南新城板块存在政府规划利好，未来重点发展的宜居板块。 市府和师大板块将和东南新城板块形成主要竞争。 ;海银帝景;【重点项目】九洲金地华章：以其优越的地段和口碑打造四平高端品质住宅标杆产品，城市高端客户聚集区;【重点项目】海银帝景：开发商以其大量的开发规模在当地有较强的品牌号召力，凭借河景资源和和良好的地段辐射众多区域;26;27;【师大板块】师大板块临近吉林师范大学，主打人文居住概念；产品配置以品质型社区为主，以刚需和改善为主，包含部分投资客，区域客户占主流;【重点项目】大禹加州湾：依托区域学府氛围和周边成熟配套,以高品质产品树立市场标杆形象，整体销售较好;30;【外环板块】临近外环线为城市边缘板块，配套不发达，居住氛围一般；以刚需和刚改为主，多为被动郊区化客户，吸纳并辐射周边县市客户;【重点项目】金凯浅水湾：依托一定的景观资源，以低价快速走量，满足市区外溢刚需客户及周边县市客户;【开发区板块】;【重点项目】宏信莱茵河畔：依托较强势的资源，以高品质多元化的性价比产品，吸引区域内刚需客户及为环境而来的改善型客户;35;36;【东南新城板块】政府重点规划发展的新城板块，随着高铁的开通及未来市委机关等进驻，区域价值逐步显现；区域内配套较为成熟，教育资源突出；以刚需刚改和投资客为主，多为区域内客户，学区价值吸引部分铁西及周边县市客户。;【重点项目】华亿紫金城：依托东南生态新城规划及区域内教育资源价值，以性价比产品实现迅速走量;【重点项目】龙腾花园：引进红星美凯龙，依托新城规划及临近高铁价值，打造区域内综合体，吸引周边政府公务员及跟随红星美凯龙的建材生意客户;40;41;42;【板块对比】各板块间具有各自强势的资源条件而各具竞争力，本项目位于东南新城板块并处于重要地段，交通便利，周边配套完善，教育资源突出，认可度较高，发展空间较大;;;本项目所在的东南生态新城是未来城市拓展新区, 并作为四平市未来发展热点区域，是城市规划重点打造的新的城市副中心，随着城市逐步向东南扩张发展，区域价值将逐渐显现。;项目所处位置为东南生态新城西北部顶端区域，属于东南生态新城区与四平中心城区衔接地段，具有较大的发展前景;【项目配套】项目周边教育、医疗、商业等各项配套完善，生活便利;本案操作策略;谢谢 Thank you