土地增值税竣工清算条件及流程.pdfVIP

一、土地增值税清算必须符合那些基本条件 《土地增值税暂行条例实施细则》 （财法[1995]006 号， 1995 年 1 月 27 日）即财税政 策第十六条： 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入， 由于涉及成本确定或其 他原因，而无法计算土地增值税的， 可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后 再进行清算。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发 〔2006 〕187 号， 2006 年 12 月 28 日）第二条： （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2 、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3 、直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管 财税审计机关 可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积 的比例在 85% 以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2 、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3 、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4 、省财税审计机关规定 的其他情况。 《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规 程的通知》 （国税发〔 2009 〕91 号， 2009 年 5 月 12 日） 第九条：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。 第十条：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积 的比例在 85% 以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2 、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3 、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4 、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 二、土地增值税的“清算单位”如何确认 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条： 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21 号，自 2006 年 3 月 2 日起施行） （1）纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 （2 ）各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发 展情况，区别普通住房、 非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时 调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发 [2006]187 号， 2006 年 12 月 28 日） （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； （2 ）对于“分期开发的项目，以分期项目为单位清算” ； （3 ）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？ 在总局未明确之前， 政府按照土地出让协议规定的价格， 回购安置房的， 原则上应允许 房地产企业按照实际收到的回购价款确认销售不动产收入。 三、清算收入审核的方法和内容 （一）收入检查的方法： 1、确认总可售面积与已销售面积：