物业服务行业市场前景及投资研究报告（一）：爱玛客，全球标杆服务公司.pdfVIP

2021 年 9 月 28 日 行业研究 透视爱玛客 （A RMK.N） ，全球标杆服务公司九十年发展之路 ——物业服务行业国际 巨头对标系列专题研究报告 （一） 要点 房地产 （物业服务） 1932 年成立 ，三次登陆资本市场 ，九十年锤炼，成就服务企业全球标杆 增持（维持） 爱玛客（A ramark, A RMK.N）是全球领先的标杆性配餐、设施和制服服务供应 商。公司服务业态广泛且多元 ，龙头地位稳固 ，在北美配餐和设施服务领域排名 前三 ，制服服务领域排名第二。公司 1932 年成立 ，1963 年初次上市 ，历经资 本市场“三次登陆” ，市场价值得到充分体现。2019 财年（正常经营年份 ；公 司的每一财年为上一财年的结束 日期至距 当年 9 月 30 日最近的星期五），公司 营收为 162 亿美元，归母净利润为 4.5 亿美元。截至 2019 年 12 月 31 日收盘， 公司总市值达 108 亿美元， PE 估值约为 24 倍。 行业与沪深 300 指数对比图 布局多元业态 ，模式富有弹性，议价能力强 ，轻资产、低杠杆、现金牛 公司基于多元业态布局 ，穿越经济周期，内生增长稳健，自由现金流充沛 ；行业 龙头地位稳固 ，赋予公司较强的供应链议价能力 ，近年来充分利用科技手段提升 员工效率 ；公司近年来整体呈现出轻资产、低杠杆、高效率的运营模式，自由现 金流充沛 （Capex 营收 占比长期维持 2.3% ；2021 目标杠杆率 3.0x ，2019 财年 产生 4.8 亿美元自由现金流），有力支撑了公司在产业链上下游进行活跃的并购 及再投资 ，不断扩大经营规模，增厚利润水平 ，形成了良性循环。 全球服务外包趋势、市场高度分散 ，公司以专业及品牌优势不断扩大市场份额 资料来源 ：Wind 服务行业具有流程复杂、壁垒较高、场景多元化、数字化进程缓慢等行业特点 ， 各个细分业态之间均存在较高的资源和技术壁垒，准入门槛较高。爱玛客的品牌 相关研报 优势和积淀多年的专业化、标准化 的解决方案 ，是其不断发展核心竞争力 ；在 2020 年经营展望中 ，爱玛客预测配餐、制服和设施管理的总体市场空间约 9000 物管板块市值已超万亿港币，推荐”合理估值 亿美元 （其中制服服务、配餐服务、设施管理分别为 250 亿美元、3250 亿美元、 “和”隐含价值“——房地产（物业服务）2021 年中期策略报告 （2021-07-05） 5500 亿美元），龙头企业未来有望 占据 10%的市场份额 （即 900 亿美元的营业 收入）。同时，高度分散的场景使公司有足够机会通过竞争性定价和上下游并购 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对 3 月 16 日光大地产A+H 物业服务板块涨幅较大的 来扩大市场份额 ，全球的服务外包趋势也是公司获得市场份额的关键。 点评 （2021-03-16） 我国物管企业经营规模仍有较大提升空间 ，深挖个性化需求是提升附加值的关键 新型城镇化深入推进 房地产行业迎多元化发 我国的房地产行业目前正处于从“开发销售”向“存量管理”逐步过渡的时期， 展机遇——对 2021 年两会政府工作报告房地产 相关内容的点评 （2021-03-05) 得益于资本助力，各地产公司纷纷将物管板块分拆上市。截至 2021 年上半年 ， 我国已上市的典型物管企业数量为 53 家 （其中 1 家被并购