西安兰乔国际城地产项目定位报告 .pptxVIP

兰乔国际城定位研讨华城时代房地产顾问有限公司兰乔国际城项目小组 目录第一部分：市场分析一、当前情况下谁是购房者二、为什么第二部分：兰乔国际城项目定位分析一、地理位置优劣势分析二、产品形式分析三、市场调研四、该地块产品定位及风险规避 第三部分：兰乔国际城２００８年营销大战略一、卖点提炼二、营销策略 一期多层、会所、核心景观区兑现 小寨路演第一部分：市场分析兰乔国际城市场分析--1一、当前情况下谁是购房者？兰乔国际城市场分析--1（1）、刚性的首次置业者： 买房是为了让自由有安全感，也是对家庭责任感的体现。刚性购房者的购房心里： 也许这不是买房子的好时机，但却是我需要买房子的时机。 他们是中小型户型的主要买家。兰乔国际城市场分析--1（2）、长期对某一区域关注的人： 长期居住在某一区域，对区域的情况非常了解，对该区域过去几年中，价格的变化及什么样的房型更适合自己了如指掌。 这些人以提高生活品质，以投资自用为主，兼有改租为买的首次置业者。兰乔国际城市场分析--1（3）、长期的理性投资者：购买目的： 1、对抗通胀 2、套股按楼 3、对未来充满信心 他们是目前豪宅的主要买家9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。兰乔国际城市场分析--2二、为什么？兰乔国际城市场分析--2数据来源：西安房地产信息数据研究中心2008年1月城南住宅各面积段销售套数分部 50㎡以下：　18% 50－70㎡：16% 70－90㎡：14% 90－110㎡：24% 110－130 ㎡：13% 130－144㎡：5% 145－180㎡：8% 188－220㎡：2% 260㎡以上：0%50－110㎡：占总成交的72％．兰乔国际城市场分析--2深圳市2008第二周销售排名 名次项目区域开发商总套数总面积套均面积1茗萃园龙岗佳兆0879.362熙龙湾宝安鸿荣源6112032.749197.423中铁诺德国际南山中铁诺德383038.27780.064中城天邑福田绿景332335.83470.045中海西岸华府宝安中海15907.16660.686首地容御南山首地深圳优地131121.422588.657旭景佳园2期宝安珠江投资121036.03590.098碧海富通城宝安富通10878.92284.929欧景花园3期龙岗宇宏81025.0065127.3310慢城龙岗承翰投资7634.93892.02以上数据来源：深圳市房地局兰乔国际城市场分析--2从上表可看出：成交量排名前5名的套均面积 一方面是大户型197.42平米 一方面是60-80平米的中小紧凑型户型总结： 在现阶段市场理性期，需求量最大的还是中小户型。兰乔国际城市场分析--1结论： 假如在理性的的市场环境下，首次置业者反而是市场主力购买者。兰乔国际城：从规避市场风险的角度来看，应该将主力客户群定位为首次置业者及对未来充满希望人群．第二部分：兰乔国际城项目定位分析兰乔国际城项目定位分析--1一、地理位置优劣势分析兰乔国际城项目定位分析--1兰乔国际城的2大重要地理特征：1、位于韦曲，是传统的老城区；2、占地规模大，140-200亩；兰乔国际城项目定位分析--1西安房地产发展走势——向南长安区于2002年9月16日撤县设区，被称之为“西安的后花园”，是西安重心南移的大后方。目前长安区已是新兴的住宅新板块。现阶段长安区大致分为： 1、传统老城区 2、新区韦郭路（大学城）、郭杜产业园（西万路）沿线兰乔国际城项目定位分析--1新区的地块优劣势： 优势： 城市规划道路状况优良 环境好 居住人层次素质较高 未来发展前景明朗 劣势： 周边城市配套不完善 区内交通差兰乔国际城项目定位分析--1处在传统老城区的兰乔国际城地块： 优势： 地铁概念 城市配套设施齐全 教育齐全，学校可选性多 区内交通方便 人气旺盛 未来规划（南有酒店、办公区域） 劣势： 文明程度差 周边居住混乱 路面狭窄兰乔国际城项目定位分析--1根据地理位置优劣是分析总结：