中石油出租房屋安全法律风险管理.pptVIP

结论： 因承租人不当使用租赁物造成侵权损害的，具有过错，应当承担侵权责任。法院会依据具体平安隐患的产生原因及过错，确定出租人和承租人应当承担的赔偿责任比例。出租人与承租人没有共同实施侵权的，过错能够划分的，不承担连带赔偿责任。 案例链接： 何顺英、江隆圣、何江玫与被申请人X开发区天信贸易、X港台江港务公司环境污染责任纠纷民事裁定书 再审申请 最高人民法院 再审 〔202X〕民申字第120号 〔一〕关于污染侵权责任主体的认定 台江公司从202X年起将魁岐码头散装水泥装卸场地租赁给天信公司使用，天信公司在该场地内从事散装水泥装卸作业，涉案噪声、粉尘污染与魁岐码头散装水泥装卸作业有关。该水泥装卸的作业人系天信公司，而不是台江公司，即涉案污染行为系天信公司实施的 〔二〕关于污染侵权责任分担 何顺英对魁岐航标站周围环境状况应当是明知的，而仍选择在该地域长期居住，意味其要忍受比一般居民区较高的噪声，何顺英对其自身及其子女江隆圣、何江玫所受损害也具有肯定过失。 承租人享有法定解除权 (a)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的 (b)因不可规责于承租人的事由致使租赁物局部或全部毁损、灭失，致使合同目的不能完成的 (c)不定期租赁，承租人有权随时解除合同 (d)租赁物危及承租人平安或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同 (e)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的 (f)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的 (g)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的 现存法律风险及解决建议 租赁合同签订、履行中的法律问题 Part four 1、合同签订 〔1〕未签订书面租赁合同 〔2〕租赁期限约定不明 〔3〕未约定房屋租赁用途 现存问题 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁?当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人? 第六十一条 合同生效后，当事人就质量?价款或者酬劳?履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定? 2、合同履行 〔1〕承租人未按照约定用途使用租赁房屋 〔2〕租赁到期后房屋无法及时收回 现存问题 多谢您的聆听 法律分析： 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物的性质 ——违法、违章建筑 《合同法》关于无效合同的处理原则 解决建议： 依据最高院租赁合同的司法解释，未取得建筑规划许可的建筑物出租，租赁合同无效。出租人没有其他过错的，即使合同无效也可向法院主张要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。也可以在一审法庭论辩终结前取得相关主管部门审批手续，租赁合同有效。 2、标的物合法 〔2〕自有划拨土地上修建的房屋能否出租，是否补交土地出让金 现存问题 法律分析： X公布的《X城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条 《X城市房地产治理法》第五十五条〔202X年修正后为第五十六条〕规定 解决建议： 自有划拨土地上修建的合法建筑物，可以出租。租金中所含土地收益是否上缴国家由土地主管部门视具体情况决定，但土地收益上缴属于行政法律关系，与租赁合同这一民事法律关系没有必定联系，在租赁纠纷中法院一般不予干预。 2、标的物合法 〔3〕未通过消防验收的房屋租赁合同效力及发生平安事故的责任承担 现存问题 〔a〕合同效力问题 202X年最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》第8条的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用时，承租人请求解除租赁合同的，法律应予支持。 〔a〕合同效力问题 在司法实践中，合同解除后的责任承担包含：①承租人缺少占有、使用租赁房屋的依据，应当返还； ②承租人应当依据其对租赁房屋的实际使用状况，向出租人支付租金和治理费。 ③合同无效造成的损失，依据双方过错，由法院决定责任分担。 〔b〕平安法律问题 《消防法》第十三条第二款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用? 第十五条：公众聚集园地在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向园地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防平安检查。 《建设工程消防监督治理规定》第十三条 解决建议： 租赁合同可以约定由承租人，即使用单位在装修完成后投入使用前，自行向公安消防机构申请消防平安检查，消防检查未通过导致处分停业、租赁合同解除的，造成的损失应当由承租人自行承担，并且应向出