中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页2节.pdfVIP

南京中海地产 中海南京凤凰项目市场定位报告 第二章 市场环境分析 第一节 宏观政策环境 一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势 从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总 值保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于 平稳快速的增长阶段。 目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产 市场体系已经基本形成， 房地产业增加值占 GDP 的比重也已上升到一个不可 或缺的地位。为了控制房价过快增长， 抑制投资过热， 国家连续出台了两次“国 八条”，然而房价上升之势依旧不减，之后“国六条”应运而出，表明政府整治 房地产行业的决心。 二、相关房地产政策本项目可能产生的影响 【可能的不利影响 】 “自2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、 新开工的商品住房建设， 套型建筑面 积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建 设总面积的 70% 以上。”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响， 抑制消费者购房信心。 对本项目而言， 须解决大体量的高端住宅供应通过 规划审核这一问题。 “加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。 ”拆迁进度和规模 的控制是否得当， 很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕， 获得预期效 益的关键。 营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信 心也有一定程度的影响。 对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促 使购房者对面积的追求更加理性。 近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又 丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策 的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。 【可能的有利影响 】 大户型供应减少，市场机会凸现。面对政策调控力度的加强，众多开 发企业纷纷将产品面积调整到 90 平方米以下。而从南京上半年市场供 销情况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是出现供不应求 的局面，因此本项目的市场机会大幅增加。 随着拆迁规模的进一步控制，政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨 慎，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。 二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使很 多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市场关注和优势，成为 吸引这部分客户的重点。 三、小结 房地产宏观政策调控是在固定资产投资、 房地产投资快速增长， 房地产价 格持续居高不下，市场供应结构失衡等背景下应运而生的。 近期的一系列相关政策围绕抑制房价上涨过快的目的， 通过调整住房供应 2 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 结构、住房转让环节对营业税及个人所得税额的控制等手段打击投机炒房 行为，稳定住房价格；通过对土地拍卖、房地产交易等环节中对开发企业 的约束，保证市场行为的规范，最终保障房地产行业良好有序的发展。 对本项目而言， 一方面大体量高端住宅的规划审核、 地块拆迁规模和进度 的控制是必须解决的棘手问题， 另一方面营业税征收对投资者购房决策的 影响、个人住房按揭贷款首付款比例的提高、 产权式商铺的销售许可的停 止发放等数个政策也和本项目息息