西安市临潼区土地基准地价研究报告.pdf

西安市临潼区基准地价评估 技术报告 一、基准地价评估的历史 早在 1993 年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准 地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（ 93 ）79 号文件下发。 为了适应形势的变化， 1996 年 7 月到 12 月临潼县国土资源局 1993 年基准地价 重新进行了调整更新。 2000 年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格 统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为 7 级，临潼区土地级 别从 7 级开始，分为 4 个级别，即 7 到 10 级。因此，此次基准地价的更新，是 继 1993 年基准地价评估以来的第二次更新。 二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围 （一）基准地价的内涵 根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》 ， 此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、 平均容积率和法定最高出让 年限下，各级别土地在 2002 年 5 月 31 日的价格。 法定最高出让年限：商业用地 40 年，居住用地 70 年，工业用地 50 年； 临潼区城区的平均开发程度为“五通一平” 。“五通”是指通路、通电、通上 水、通下水、通讯， “一平”是指场地平整； 各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平” ，“三通”是指通路、通电、通 水，“一平”是指场地平整。 县城的平均容积率：商业用地 1.2 ，居住用地 1.2 ，工业用地 0.4 ； 各镇的平均容积率：商业用地 0.8 ，居住用地 0.8 ，工业用地 0.4 ； （二）基准地价的评估依据 此次基准地价的评估， 是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的， 根据陕 西省国土资源厅的安排，在 2002 年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城 镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有： 1、《城镇土地估价规程》 2、《陕西省城镇地价体系实施技术方案》 （三）基准地价的评估范围 此次基准地价更新是以地籍调查图作为底图， 所涉及的范围主要是城市建成 区的范围， 比地籍调查的范围稍微有所扩大， 主要考虑地籍调查后城市的发展状 况，面积约 22.76 个平方公里。 （四）基准地价评估原则 1、因地制宜原则：土地市场的发育状况不同，采用的方法也有区别，在临 潼区土地估价的过程中， 充分考虑到该区土地市场的特点， 依据规程和陕西省技 术方案的要求，选取适当的方法评估地价。 2、真实性原则：调查土地市场的实际交易价格，来测算基准地价。 3、现时与预期结合原则 通常基准地价是根据现时的土地交易资料测算， 但是由于城市土地价格受城 市规划及其基础设施等因素的影响很大， 因而基准地价的确定应充分考虑近期城 市的发展对地价的影响。 4 、代表性原则，即所选取的样本能代表该区域地价的一般水平。 5、先进性原则，即利用现代手段收集和处理数据，主要是利用计算机手段 来评估基准地价。 （五）基准地价评估的技术路线 根据 《城镇土地定级与估价的规程》的要求，基准地价的更新主要采用三种 方法，一是在土地定级的基础上， 运用级差收益评估法更新基准地价， 二是利用 市场交易地价更新基准地价；