定位策划旅游云南昭通项目报告.pptx

开篇 “我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”诗人海子曾如是描绘自己的 “理想国”。在休闲地产中，优美的海岸线从来都是一种奢侈。至今，休闲地产发端最早、发展最成熟的地区仍然位于黄金海岸上，例如纽约长岛、洛杉矶比弗利山、西雅图华盛顿湖、东京湾等。 “桂殿与山连，兰汤涌自然。阴崖含秀色，温谷吐潺 。”千年已过，玄宗不再，贵妃亦尘土，但源远流长的温泉文化却在休闲旅游与现代休闲旅游产业的融合中再度绽放出璀璨的光华。;柏亚森的认识 本项目???量宏大，且位于温泉地脉周边，再辅以科学生态的规划和合理多样的业态，具有“可居、可游、可购、可玩”的全新城市功能，融合了游玩、商务、养生、运动等多种业态，集商务休闲、都市休闲、自然休闲三大休闲理念，超越了对于地产的传统定义， “复合型温泉旅游主题地产”--思想地产（柏亚森观念） 在温泉的袅袅热气中，不仅给购房者带来了全新的居住体验，而且通过引入温泉而使其房产价值得以极大提升，对未来的城市格局、人们的生活方式和居住观念，都将产生深远的影响。;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 战略目标 地产品牌知名度和美誉度的突破；建立适合发展的产品开发、经营、管理模式； 持续的现金流，为后续开发地块提供资金来源； 项目目标 打造一流的温泉旅游度假地产；基于社区开发模式在原有基础上进行提升； 在控制风险情况下，实现利润最大化；;项目主题发展策划;项目属性定位：南片区的温泉休闲度假区域、介于重要的交通枢纽地带、陌生区旅游度假项目开发 南片区的温泉休闲度假区域 本项目不仅有温泉公园，更有高尔夫练习场，并且临近元宝山与凤凰山，拥有丰富自然景观资源 介于重要的交通枢纽地带 介于老城与机场之间 南北相临铁路与高速公路,交通便捷，具有丰富城市文化内涵的窗口形象地带 陌生区域 客户认知度较低，区域价值不高 目前为城市郊区，距离抗性较强 周边尚无度假项目开发，配套设施极度缺乏 旅游度假项目 非普通的房地产开发 依托规划的温泉休闲度假区域的项目开发，必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围 ;项目战略高度定位: 为项目奠定至高战略地位，形成“一览众山小，令同行仰慕”“水到尽头天作边，山登绝顶我为峰”的王者地位，成为当地乃至云南全省第一。 中国复合旅游地产项目的经典;项目定位 本项目的房地产开发过程（产品研发生产与销售均按以下定位中心开展） 温泉养生度假生活蓝本;;案例借鉴——北京 华润·凤凰城 ;两栋住宅;案例借鉴——成都 麓山国际 麓山国际开发前位于城市郊区陌生区，地块自身不具备强势资源而是依靠自建高尔夫实现项目成功启动和大盘可持续开发 ; 核心配套功能区麓镇与乡村俱乐部于2005年开始建设，提升项目居家度假社区的成熟度 ; 项目进行大规模住宅物业开发,产品采取中低密度组合策略 ;地块整体发展策略： 由定位的主题配套启动区域最初开发，初期推出高端物业将项目高高端定位，每阶段物业推出均同时推出相应体量的配套。 住宅物业与经营性配套物业混合入市，承担不同的功能。 启动区选择紧邻强势资源且交通条件好的区域，其后开发围绕强势资源及配套中心依次推进，同时沿着已成熟区域推进。;项目开发策略 一、整体开发策略 整体规划、分期开发、组团推广； 景观先行、快速开发、快速销售。 本项目600亩用地规模，致使开发周期过长，为了最大化体现规模开发的优势。因此建议 本项目以统一定位、滚动开发、分组团推广、顾全整体的开发策略。一方面以滚动式开发最大 化降低投资风险，使资金链良性运转，另一方面以组团式推广，根据市场上反映，灵活制定销 售策略和销售控制，以期达到盈利最大化。以此充分建立“滚动式、连动式”的经济运作模 式，以景观先行，快速销售，快速聚集人气的开发与营销思路，快速回笼资金。尤其在项目运 作的初期，必须遵循 “景观先行”的原则，做出形象，做出规模，做出景观，让园林、水系、 部分景观给目标客户足够的购买信心，从而塑造良性开端。;二、分期开发建议 本案的分期开发，应以层层递进、逐渐升级为 运作理念。通过不断的“地气”、“人气”的聚 合，最大化创造地段价值