- 1、本文档共82页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
房地产估价
第七章
成本法;学习要点
1.熟悉成本法的含义及理论依据;
2.熟悉成本法适用的估价对象和条件;
3.掌握房地产价格的构成及基本公式;
4.掌握重新构建价格的求取方法;
5.掌握建筑物折旧的求取方法。;?;
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
二、成本法的理论依据
三、成本法适用的估价对象和条件
四、房地产价格的构成
五、成本法估价的步骤
六、成本法的基本公式
;一、成本法的含义
成???法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
即:房地产价格=重新购建价格–折旧
所谓重新购建价格,是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
所谓折旧,是指各种原因造成的房地产价值减损,其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
;二、成本法的理论依据
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必须的费用决定的。具体又可以分别从卖方的角度和买方的角度看。
从卖方的角度看,房地产的价格是基于其过去投入的“生产费用”,重在过去的投入,卖方所愿意接受的最低价格肯定不能低于他为开发建设该房地产已投入的成本,如果低于该成本,他就要赔本。
从买方的角度看,房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”,这一点类似于市场法中提到过的“替代原理”,即买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润,如果高于,那么他就不如自己开发建设(或者委托别人开发建设)。
;
三、成本法适用的估价对象和条件
(一)成本法适用的估价对象
(二)成本法适用的条件
(三)成本法的理想假设条件
;(一)成本法适用的估价对象
对于新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价。对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产,
另外,在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区,难以采用市场法估价时,通常只好采用成本法估价。
;(二)成本法适用的条件
价格等于“成本加平均利润”,是从长期、平均来看的,而且还需要具备两个条件:一是自由竞争(即可以自由进入市场),二是该种商品本身可以大量重复生产。
;(三)成本法的理想假设条件
(1)价格正好等于成本加平均利润;
(2)供给正好等于需求;
(3)假设有某个因素引发了供大于求。
实际上,现实中很难满足理想假设条件。因此,在运用成本法估价时注意“逼近”理想假设条件。其中最主要的有以下三个方面:
一是要区分实际成本和客观成本。
二是要结合市场供求分析来确定评估价值。
三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
成本法估价还要求房地产估价师具备一定的建筑工程、建筑设备、建筑工程造价、建筑材料、装饰装修等方面的专业知识,更要求估价人员具备扎实的理论基础和丰富的实践经验。
;四、房地产价格的构成
运用成本法估价的一项基础性工作,是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。
下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设,然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例,并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成,分为以下7大项:
(一)土地取得成本
(二)开发成本
(三)管理费用
(四)销售费用
(五)投资利息
(六)销售税费
(七)开发利润
;(一)土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。
在目前情况下,土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。
取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3种:
1、通过市场购置取得
2、通过征收集体土地取得
3、通过征收国有
您可能关注的文档
- 国家基本公共卫生服务项目资金的管理使用.pptx
- 固体废物采样及监测技术规范.pptx
- 俄罗斯的经济和政治.pptx
- 广告文案应用文写作培训课件.pptx
- 公司公共安全培训教材.pptx
- 发明创新方法.pptx
- 高层住宅交通核设计探讨.pptx
- 国际汽车行业质量管理技术应用培训系列五MSA.pptx
- 高中地理课件高中地理课件交通运输网中的点宁波港.pptx
- 基于萃智理论的创造创新方法体系教材.pptx
- 英语人教PEP版八年级(上册)Unit4+writing+写作.pptx
- 人美版美术四年级(上册)8 笔的世界 课件 (1).pptx
- 人美版美术七年级(上册)龙的制作.pptx
- 英语人教PEP版六年级(上册)Unit 2 第一课时.pptx
- 数学苏教版三年级(上册)3.3 长方形和正方形周长的计算 苏教版(共12张PPT).pptx
- 音乐人教版八年级(上册)青春舞曲 课件2.pptx
- 音乐人教版四年级(上册) 第一单元 音乐知识 附点四分音符|人教版.pptx
- 英语人教PEP版四年级(上册)Unit 6 Part B let's learn 1.pptx
- 道德与法治人教版二年级(上册)课件-3.11大家排好队部编版(共18张PPT).pptx
- 人美版美术七年级(上册)《黄山天下奇》课件1.pptx
文档评论(0)