房地产估价方法之收益还原法.pptxVIP

第五章 收益还原法;重点掌握内容： 重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。 难点：求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定；以及确定报酬率。;概念 是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。 ;理论依据： 预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 房地产的价格 ＝ 例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。;普通适用的收益还原法的表述： 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。;适用对象和条件 适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益即可 ； 适用条件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，因此，收益法的适用条件是房地产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。;;;;;;;;;;;;;;;对上述公式作补充说明如下： 1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末； 5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。;(二)净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年;;;;净收益每年不变的公式的作用： 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或不同收益期限(以下简称不同期限)价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高低；③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。;;(2)用于不同期限价格之间的换算 为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公式中的 “ ” ,则有 Kn ＝ 因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示”为无限年时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，所以V50就表示收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下 ：;若已知V∞，求V70 、V50如下： V70 ＝ V∞ x K70 V50 ＝ V∞ x K50 若已知V50，求V∞ 、V70如下： V ∞ ＝ V50 x V70 ＝ V50 x 如果将上述公式一般化，则有： Vn ＝ VN x ;例子：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗房地产30 年收益权利的价格。 1、计算K40和K30:分别为0.978，0.943 2、求取30年收益权利的价格 =2500×0.943/0.978 =2410元;;;;;收益按一定数额递增公式 第1年净收入为A，以后每年递增b，报酬率为r〉0，收益年限为n年。;;;;;;;;;基于租赁收入测算净收益;基于营业收入测算净收益 ;;出租的房地产求取净收益需要扣除的费用 ;;;营业的房地产净收益求取 营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。 ⑴ 商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 ⑵ 工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益