租赁合同、附条件合同的效力、违约责任试题分析.docx

租赁合同、附条件合同的效力、违约责任试题分析 租赁合同、附条件合同的效力、违约责任试题分析2002年2月，某市天地实业有限责任公司因扩大经营规模之需，拟在本市找一房主租赁几间厂房。经人介绍，在2月20日，天地实业有限责任公司与甲电子器材厂签订了一份房屋租赁合同。合同规定，假如甲电子器材厂新建厂房能于2002年10月前后开工并交付用法，就把该厂三间共250平米旧房于10月中旬租给天地实业有限责任公司用法，每月租金为2000元，租期30年。合同签订后一个多月，该市某房地产公司也表示情愿租三间厂房给天地实业有限责任公司，但天地实业有限责任公司考虑到已经和甲电子器材厂签约，再等几个月就可租到房屋，没有必要为此违约，因此没有容许房地产公司。2002 年9月底，甲电子器材厂新建厂房开工，天地实业有限责任公司即找到它要求履行合同，而甲电子器材厂却已把合同中商定的三间厂房租给了某个体工商户乙。天地实业有限责任公司无奈，只好起诉到法院，要求对方赔偿经济损失。依据上述案情，答复以下问题：〔1〕天地实业公司与甲电子厂签订的合同是附条件还是附期限？〔2〕天地实业公司与甲电子厂签订的合同是否有效？为什么？〔3〕天地实业公司与甲电子厂签订的合同在2月20日是否生效?〔4〕甲电子厂将厂房租给某个体工商户的行为是否违约？应如何处理？〔5〕设天地实业公司如期租到了甲电子厂的三间厂房，因连日阴雨造成房屋渗漏，那么应由谁担当修理责任？〔6〕设天地实业公司后来查实，甲电子公司早在2002年2月15日已把合同中商定的三间厂房租给了乙，期间20年。那么甲电子厂应对天地实业公司负什么责任？〔7〕设甲电子厂为不履行与天地实业公司订立的合同义务，而有意拖延新建厂房的开工日期至2003年1月底，那么本合同应如何处理？［答案］〔1〕是附条件的合同。〔2〕该合同局部有效。依合同法规定，租赁期间不得超过20年, 超过部分无效，所以本合同的租赁期间应为20年。〔3〕该合同在2月20日签订时尚未生效，因为合同所附的生效条件尚未成就。〔4〕甲电子厂的行为构成违约，依法应赔偿天地实业公司因其违约造成的经济损失。〔5〕应由出租人甲电子厂担当修理责任〔6〕甲电子厂应对天地实业公司负违约责任而非缔约过失责任。〔7〕本合同所附条件视为在2002年10月成就，合同于2002年10月生效，甲电子厂应依约履行合同义务。［解题思路］此题之设计，是围绕附条件的租赁合同而绽开的，考察内容包括：附条件与附期限的区分，附条件合同的生效规章，租赁合同的期限与修理责任担当，违约责任与缔约过失责任的关系等等。此题所设的7个问题中，第〔1〕、〔3〕、〔7〕问为一类，考察附条件的合同制度，第〔2〕、〔5〕问为一类，考察租赁合同的内容，第〔4〕、〔6〕问为一类，考察合同的违约责任。下面的法理详解中，也将分作相应的三大块，予以分别阐述。［法理详解］〔1〕、〔3〕、〔7〕附条件的合同是指设定肯定的条件，并将条件的成就与否作为打算效力发生或消灭的依据的合同。附期限的合同那么是指当事人为合同设定肯定的期限，并把期限的到来作为合同效力发生或者消灭的前提。附条件与附期限的最大区分在于，条件是发生与否不确定的事实。假如在合同成立时，当事人确定作为条件的事实是必定发生的，那么该事实为合同的期限而非条件。可见，期限无论长短，是肯定要到来的，而条件的成就与否具有不确定性。本案中天地实业公司与甲电子厂签订的租赁合同中商定的事实是：甲电子厂新建厂房能于2002年10月前后开工并交付用法。乍看起来，这一事实既含有期限，又含有条件。许多人据此而认为2002年10月前后即是本合同所附的期限。其实不然，因为2002年10月前后甲电子厂新建厂房能否开工并交付用法是一不确定的事实，而“2002年10月前后〞这一期限用语是用来修饰“甲电子厂新建厂房开工并交付用法〞这一条件的。据此，我们认为，本合同是一附条件的合同。合同所附的条件依其对合同效力的影响不同，可分为解除条件与延缓条件。延缓条件又称停顿条件，是指合同中所确定的权利和义务要在所附条件成就时才生效的条件。本案中双方合同中所附条件即为延缓条件，因此，合同虽于2002年2月20日订立，但并未马上生效，其生效时间应是条件成就之时。附条件的合同一经成立，贝S已经在当事人之间产生了法律关系，当事人各方均应受其约束。因此，在条件成就与否未得到确定之前，行为人一方不得损害另一方将来条件成就时可能得到的利益。在条件成就与否未定之前，行为人也不得为了自己的利益，以不正值行为促成或阻挡条件的成就，而只能任其自然地进展。《合同法》第45条第2款规定：“当事人为自己的利益不正值地阻挡条件成就的，视为条件已成就；不正值地促成条件成就的，视为条件已不成就。〞依此，