蓝钻写字楼营销报告.pptx

北一环纯商务板块·360°保险箱式写字楼;报告结构;写字楼是什么？;写字楼是一种生产工具，它的终极目的是为提高企业或资金的生产力；;写字楼也是城市经济发展的反映，与写字楼关系最密切的首先是写字楼所处的区位。;目标梳理与问题界定;我们对通过此项目实现多层次的目标理解;目标梳理与问题界定;合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现;合肥写字楼集中分布区域;市场环境;;核心驱动力;核心驱动力;合肥市场写字楼总结;可类比项目分析;竞争项目分析;18;19;20;21;目标梳理与问题界定;本体条件;本体条件;本体条件;1 、从区域大板块来看，项目所处的地理位置优越，且拥有多条公交路线。 2 、凭借北一环成熟的商务区位优势，提升本项目的优势 3 、提炼本项目的优点，在众多的写字楼中突出自身的优势，打造自己的卖点，达到在此区域内的与众不同。;同时，项目也存在一定的劣势;28;29; 本项目在地段和产品上处于市场第一梯队，但不属于领导者，面对的是领导者的打压和众多跟随者的竞争。 如何在重围之中突破、找准自己的位置、找准自己的客户群体、找准与客户沟通的渠道和方式，将是我所面临的几个关键问题。;北一环商务区---一定要打好此牌，不要怕此区域竞争对手多，而是要突出本区域的价值，当客户认同了此区域的商务优势就会容易认同本项目。但此为共享优势。 交通牌---本项目所在的位置是目前合肥交通最优的地方，商务中心就是怕交通不便，但也是共享优势；本项目的车位配比1：1是最大的优势，停车难是所有写字楼的硬伤 服务牌---随着写字楼在合肥的崛起，越来越多的公司都会感到24小时的服务没有概念，我们在合肥就打24小时无休服务，打造合肥第一家真正的24小时服务。服务概念好打，执行起来太难。 产权牌——这是一张好牌，针对目前写字楼40或50年的产权，本案的优势相当明显，且对于产权后继问题目前国家尚未有明确规定，超长的产权无疑是给客户吃了一棵定心丸，更重要的是，超长产权即是超长收益。 投资安全牌——投资者关心的就是收益问题，房子日后的经营重要。而且目前本一板块的空置率还是比较高，如何解决客户的后顾之忧，如何保证投资安全就成了吸引客户的主要问题之一。返租？羊毛出羊身上，没有太大吸引力。所以我提出了“空置补贴牌”---即在交房3年内，如果客户的写字楼租不出去，我们将提供一定的空置补贴，且免收空置期物管费； 付款方式牌——二期物业单体面积较大，总价高，目标客户受到一定限制。为了争取更多的客户，我们建议降低门槛，采取“首付款分期付”模式来吸引客户，比如‘首付2万抢滩领北一环写字楼’。;32;目标梳理与问题界定;我们对项目成功的理解：面市期间成为中端市场（第二方阵）领袖项目，形象高，租售表现良好。选择部分物业进行招租，先带动项目的入驻率;核心问题：传统价值体系下无明显竞争优势，区域价值如何体现，项目如何实现较好市场反映？;报告结构;市场研究与整体战略;本项目虽然处在高端写字楼片区，但是我们无法竞争知名项目，不如将自己纳入中端市场，宁做中端老大，不做高端老小，所以我们的重点是怎样能够成为中端市场的领袖，那么我们必须突破写字楼传统价值体系，寻求差异化、个性化的写字楼营销方向;在传统的“地段+产品”价值体系之外，优质的租户结构是写字楼极其重要的隐性价值，但对中端写字楼而言，吸引优质租户的难度较大，所以个性化的品牌形象塑造就成了通往成功的重要途径。;“打时间差”和“适度前瞻”是当前市场环境下保证回款安全的整体战略，从租户结构上发力，产品配合;;;市场研究与整体战略;我们对合肥写字楼市场的客户进行了深入的分析，以此指导租户升级，实现项目目标;中高档写字楼中企业以商贸物流、信息科技、电子电器设备及咨询服务行业为主，本地企业占70%;外地企业和外企租金承受能力较强，但企业数量较少，且本案吸引力有限，所以以中小企业为代表的主力租户将决定写字楼租金水平。;金融保险、电子信息及建材装饰行业租金承受力相对高，商贸物流和咨询服务业租金承受力相对较弱;中高端写字楼承租大面积的客户比例较高，但也存在部分知名企业承租小面积的现象;合肥写字楼租户特征总结;合肥写字楼普遍以销售模式盈利，购买者以中小投资客为主;常规模式下的客户分布;收益水平与投资风险是影响投资决策的主要因素，市场对9%的投资回报率接受度高;自用买家以商贸、咨询、房地产和电子电器行业为主，150平米以下占一半，150-400平米占40%;合肥写字楼购买者特征总结;市场研究与整体战略;目标客户特征：;本案终端使用者（入驻企业）定位;物业购买者定位：自用30%，投资70%;项目客户组成结构细分;项目问题与解决思路回顾;报告结构;营销战略与策略体系;面对市场，我们应该如何表现？;本项