房地产经济管理的问题与对策.docVIP

房地产经济管理的问题与对策 摘要： 从表面来看，我国房地产行业较为繁荣，但是行业内部其实还是存在较多问题，而且这些问题严重威胁到我国房地产行业的可持续发展，不能忽视。为了加大对房地产行业的管控，国家先后出台了诸多管理以遏制房价的快速增长，但是从实际效果来看，成效不大，无法从根本上解决问题。一方面，土地、原材料、人工、机械等房地产行业所需要的生产要素成本不断上涨，造成房地产行业的成本上升，间接地推动了房地产价格的上涨；另一方面，消费需求还在增加，使得房地产的交易量也不断增加，而且我国实施城镇化发展战略，也将推动房地产行业的发展。因此迫切需要针对房地产经济发展中存在的问题寻求对策。 一、当前房地产经济管理过程中存在的问题 （一）大多是短期性的，缺乏连续性 最近几年，我国将房地产市场的调控重点放在平衡供需上，然而出台的大多数是短时间内的、缺乏连续性的，没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题，无法进行长期有效的管理。同时，政府在制定短期和长期时，所控制的目标会有差异，使得管理效果不好，这给部分投机者提供了扰乱市场从而获利的机会，不利于我国房地产行业的稳定发展。如国家相继发布的经济适用房、房产税收、“国五条”都暴露出我国管理目标模糊的事实。 （二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度 出台的目的在于加强市场管理，促进房地产行业健康发展，但是当前诸多流于形式，执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨，使得购房者的压力进一步增大；另一方面民间出现了大批的炒房者，进一步抬高了房屋价格，导致我国出台的诸多房地产经济管理都无法有效地发挥其作用。此外，中央政府和地方政府实行两级监管，导致中央出台的和地方出台的会有一定的冲突之处，同时管理职责和管理范围等的确定模糊不清，使得我国房地产行业出现“上有，下有对策”的恶性循环。房地产业属于高回报产业，房地产业也是不少地方政府的主要财政来源，很容易出现权钱交易等腐败情况，这在一定程度上影响了中央政府的经济管理效果。 （三）相关法律、法规体系的不健全 法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提。虽然我国房地产行业较为繁荣，但是法律体系的建设严重滞后，导致房地产行业有不少漏洞并滋生了不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或大多由国务院发布，但是这些文件和缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性，使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。 二、解决我国房地产经济管理过程中存在的问题的建议和对策 （一）制定连续性，进行长期管理 首先，我们对城市要进行合理定位。从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位，根据城市的定位确定相应的发展战略。然后，政府制定连续性发展规划，明确房地产经济管理的目标，缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾，维护社会和谐稳定，促进经济持续发展。最后，针对我国长期存在的人多地少、人多房少的局面，政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色，发挥自身的作用，引导国民进行健康的住房消费。 （二）建立健全管理机制 健全的管理机制可以使房地产业良性发展。政府要发挥经济管理在房地产行业中的作用，使房地产行业本身和国家宏观调控都能促进房地产行业健康、稳定地发展。另外，中央政府需要调整财税制度，降低地方政府财政对房地产行业的依赖性，并对官商勾结的情况进行严厉打击，挑选典型案例对地方政府进行教育，维护市场环境，促进房地产行业健康发展。 （三）完善法律、法规体系 目前，我国出台的与房地产有关的法律、法规只有《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《建筑法》等几部，数量比较少，而且缺乏具有行业针对性的房地产法。因此，相关部门应快速推动房地产法的出台，使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时能够有法可依。过去几次国家的调控，效果不是很理想，没有一部专门的行业法规来加以规范，也是原因之一。 （四）开展实际勘察，了解土地利用和住房居住情况 地方政府为了提高财政收入，对土地审批程序管控不严，导致不少违建工程的出现，另外有些开发商在取得土地审批之后，由于种种原因导致工程建设无法正常进行，造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况，各级政府应定期对辖区内的土地使用情况进行调查，对闲置土地要回收或重新规划，严厉打击土地囤积等行为。对于住房，应定期统计闲置房屋数量，结合实际购房需求，判断房地产行业是否处在健康状态，建立房地产市场预警系统，帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。 （五）转换经济补偿方式，满足对房地产的实际需求 虽然我国的GDP总量较高，但是人均GDP还是较低，而且贫富差