营销策划住宅区世联苏州天地源项目物业发展建议.pptxVIP

谨呈：上海天地源企业有限公司; 我们的研究思路： 第一部分：界定项目 宏观界定 项目资源界定 问题界定; 界定项目 宏观界定 项目资源界定 问题界定;●;GDP（亿元）;元/年;城市分析——苏州城市未来发展方向 苏州工业园区成为苏州城市增长未来动力源; 区域分析——苏州工业园区区域属性 国际一流的新兴高科技产业园区 苏州工业园区为现代的、 国际一流的产业基地。 现有企业总数在8300家 左右，其中世界500强 企业有46家在园区共注;区域分析——苏州工业园区人口导入 人口导入呈现逐年增长态势; 区域分析——苏州工业园区人口导 园区导入人口呈高素质特质 苏州工业园区就业人口学历分布 新进人口购买力较强 园区的就业人口素质相对较高， 在解决首付问题后，购房的还 贷能力较强。 数据??源：;0;政策分析——宏观调控政策 宏观调控政策对房地产市场的影响较小 ? 市场供需关系客观存在： 市场内需客观持续存在，宏观调控政策并未改变市场供需实 质。 ? 苏州房地产市场阶段： 与上海等其他城市不同，苏州房地产市场已经经历过非理性上涨 时期，于2004年6月已过渡至理性平稳的市场阶段。因此宏观调 控不起根本作用。 ? 具体政策实施： 征收营业税和禁止转按揭等房地产政策一直都是苏州政府方面对 楼市严厉的调控措施，所以此次国家重拳出击、抑制房产市场 上的投机行为，对苏州而言并没有太大的影响。; 界定项目 宏观界定 项目资源界定 问题界定; 项目资源 斜塘河水资源 本案 机场路的 交通资源; 界定项目 宏观界定 项目资源界定 问题界定; 问题界定——技术指标 宗地面积：58689平方米 容积率：1.8-2.0;问题界定——地块现状;问题界定——地价现状;边;█;第一部分：界定项目 宏观界定 项目资源界定 问题界定; 市场竞争 区域市场竞争状况 区域竞争分析细分;苏州房地产区域现状 相城板块 4000元/平米; 园区房地产区域现状—— 未来的主要竞争圈层锁定在湖东 湖西：; 园区市场总览—— 湖东近1年内潜在市场推案量 顺景; 市场竞争 区域市场竞争状况 区域竞争分析细分; 园区市场总览—— 工业园区集中推案产品以大户型三房为主 雅戈尔 以三房大户型 为主的楼盘;分;园区市场总览——营销现状总结;价格; 区域竞争分析回顾 纯居住功能大盘主; 客户分析 各板块客户分析 本片区主力客户分析 客户访谈分析;客户特征-----区域性非常强 相城板块 相城区市区人群;客户竞争分析;客户竞争分析;客户竞争分析; 客户分析 各板块客户分析 本片区主力客户分析 客户访谈分析;园区房产变迁掠影;湖西客户特征;天域;湖景房投资客占40％，;凤凰城;春之韵;白; 客户分析 各板块客户分析 本片区主力客户分析 客户访谈分析; 客户访谈需求结论—一种尊贵的高档的特 殊物业类型被呼唤 进行的访谈对象 10位政府官员 分别来自以下机构： 苏州管委会招商局三处 苏州蒌封镇招商部 苏州管委会社会事业局 苏州管委会规划建设局 苏州工业园区公积金管理中心 苏州统计局 城管局 地产酒店及写字楼专业人士将近8位 房产销售主管12位 园区消费者22多位; 访谈结论 访谈政府官员 ? 结论一： 苏州包括园区房地产市场一直比较稳健，在目前新政下影响不大； ? 结论二：目前园区房地产市场竞争激烈同质化严重； ? 结论三： 不能把苏州园区和一般中小城市的房地产市场等同，园区有自身独特的 特征，开发的物业只有适合这些特征才容易成功。 访谈酒店及写字楼专业人士 ? 结论一：由于园区的强力带动，苏州高星级酒店市场非常好，相关的公寓式酒店 需求也存在不小的缺口； ? 结论二：目前高档写字楼需求增速较快，个人创业商住写字楼的需求还不明显 ? 结论三：对高品质的酒店或商务物业类型比较看好; 访谈结论 访谈房地产销售专业人士 ? 结论一：目前苏州园区房地产受政策影响不大，对湖东前景80％以上人士看好； ? 结论二：园区房地产市场竞争正从低级阶段竞争升级到全面综合竞争，竞争日 趋白热化； ? 结论三：户型面积日趋合理，品质要求提升，象征身份社区标签越来越受到客 户的推崇。 访谈园区白领 ? 结论一：心目中的社区氛围：喜欢高品质性价比高的物业，喜欢同类或者比自 己身份高的人在一起，他们素质要高，互相认同，有共同的追求； ? 结论二：心目中的好房子：房子的户型要好，物管要好，社区的景观要好，社 区商务配套要有，社区要敞开，整个感觉有点洋气； ? 结论三：心目中豪宅：挑高门厅，入户花园、凸角窗、异域风情可以接受，错 式复式接受度较强，并把这些因素看作豪宅因素。; 访谈园区白领