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Part1: 市场环境洞察
Part2: 相关案例参考
Part3: 日辉品牌思考与表现
Part4: 项目主题思考与表现
Part5: 备选方案
Part6: 园林景观示范区建议
Part7: 圈层营销活动建议
;Part1: 市场环境洞察;A:宏观市场观察;1,“新国八条”(国办发1号文)出台;首次明确提出“房价控制目标”,表明调控从经济手段调控转为直接行政首都调控房价。
各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布,标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此外,调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平(所有城市)”,这表明全国主要城市房价趋稳甚至结构性下行的可能性正在加大。
“新国八条”公布了更加严厉的行政手段,特别是限购政策更加严厉(已有2 套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,不得购房),涉及城市更广。
经济、金融、税收等手段全面升级,加之行政可谓四管齐下。
“新国八条”继续强化差别化信贷政策,二套房首付从50%提高到60%(各地还可结合“房价控制目标”进一步提高);个人转让住房营业税从差额转为全额征收;2011 年商品住房用地供应不得低于前两年均值,大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。
再提并落实约谈问责机制,确保相关政策落实到位。
“新国八条”再次提出落实约谈问责机制,并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围,有利于保证了相关政策的严格执行。;史上最严厉调控政策意味着楼市“涨声不断”时代过去
2010 年1月、4月、9月,中央政府先后多次出台调控措施,调控逐步升级。此次调控政策力度更严、范围更广,且出台时间早于各界预期,标志着房地产政策环境的进一步升级和深化,将对2011年的房地产产生显著影响。
市场短期需求和走量将受到显著影响
此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期,特别是限购等行政措施的采用,将对市场短期需求产生显著影响,加之扩大供给等政策的配合,将大大改变普遍存在的房价上涨预期,短期内需求显著下降不可避免。
2011 年全国商品房销售面积下降和价格结构性调整的可能性加大
限购范围将至少包括35 个大中城市(2010年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%),预计此类城市销售面积将受到显著影响(2010 年北京、上海等城市下降30%以上),带动全国销售面积下降。房价方面,限购城市的房价出现结构性调整的可能性加大,新兴城区、高档物业等将受到更大影响。;中国人民银行2月8日晚再次选择春节假期的意外时机宣布加息25个基点,其中,调整后的1年期存款基准利率自2008年底以来再度恢复到3%,开始接近国际金融危机前的利率水平,1年期贷款利率达到6.06%。至此,在不到5个月里,央行已连续3次加息。虽然货币政策进入加息通道意在抑制物价上涨,但同时也会给中国经济,特别是楼市带来一定影响。房地产行业对银行信贷依赖度非常高,连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本,市场需求会因此而短暂减少,对于房地产市场属于利空影响。
这次存款准备金率调整是继1月14日之后,央行年内第二次上调存款准备金率,也是自去年以来,第八次上调存款准备金率。预计未来还会继续调整,幅度也会继续扩大。如此紧缩货币政策对房地产造成的影响很大,未来无论是开发商还是购房者获得贷款的难度增加,开发商尤其面临资金链考验。;1,持有成本累次增加对需求全面抑制,首套房需求成本增加最甚
由于当前多数银行对于首套房优惠利率取消,因此此次加息后,首套房贷款成本增加更多。在春节假期前刚刚颁布新国八条之后,假期还未结束又立刻加息,这对于房地产市场来说,将会产生叠加作用,年后楼市新增的需求减少已是必然趋势 。
2,开发商可贷用资金更难,将更多依靠自筹资金
“控房价、竞地价”的怪圈,控制银行开发房贷的行为,使得地方政府的算盘暴露无疑。开发商的资金筹措能力和整合运营能力将更为重要,小型开发商可能将因“贫血”而岌岌可危,大中型实力开发商亦将不会再像之前一样如鱼得水。
3,长期心理影响 更大,调控影响面进一步扩大
其实每次加息从根本上来讲是一个通过增加购房成本与持有成本来抑制不合理需求的手段,但是对于这个举措感受最深的却是那些边缘化,资金十分有限的首次置业者,而对于资金较多的“有钱人”直接影响恐怕并不大,但是此次新年假期最后一天第三次加息落地,加息通道开启后接下来第四次,甚至第五次加息也为时不远,因此心理影响作用更加重大,可能使得这部分人群重回观望,重视加息风险。加息举措的影响面在逐渐扩大。;3,上海、重庆房产税开征;4,北京出台调控15条细则;5, “鲁八条”出台,加强楼市调控,从严限购令;影响解读:;政
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