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案例分析练习题 案例分析练习题2某工厂为企业改制进展资产重组，托付估价机构对其以划拨获得的土地上建成的两幢房屋进展估价。该工厂的房屋全部权证上记载着该两幢房屋的用处均为工业。估价人员依据现场勘察的结果，发觉该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应依据( )用处对该两幢房屋进展估价。A.依据房屋全部权证上记载的用处进展估价B.依据估价人员现场勘查结果的现状用处进展估价C.依据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用处进展估价D.依据该两幢房屋可以获利最多的用处进展估价(问题2) 将该两幢房屋的用处由工业转变为其他用处，应通过以下( )途径。A.自行转变B.经上级主管部门批准转变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、 B 2、B该工厂假设为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，那么为抵押目的的评估价值应为( )A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地用法权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格(问题4) 该工厂假设将该两幢房屋投保火灾险，那么为保险目的评估的价值应为( )A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建筑本钱C.该两幢建筑物的重新建筑本钱结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建筑本钱结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：3、 D 4、D案例一：某工厂为企业改制进展资产重组，托付估价机构对其以划拨获得的土地上建成的两幢房屋进展估价。该工厂的房屋全部权证上记载着该两幢房屋的用处均为工业。估价人员依据现场勘察的结果，发觉该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应依据( )用处对该两幢房屋进展估价。A.依据房屋全部权证上记载的用处进展估价B.依据估价人员现场勘查结果的现状用处进展估价C.依据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用处进展估价D.依据该两幢房屋可以获利最多的用处进展估价(问题2) 将该两幢房屋的用处由工业转变为其他用处，应通过以下( )途径。A.自行转变B.经上级主管部门批准转变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、 B 2、B该工厂假设为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，那么为抵押目的的评估价值应为( )A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地用法权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格(问题4) 该工厂假设将该两幢房屋投保火灾险，那么为保险目的评估的价值应为( )A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建筑本钱C.该两幢建筑物的重新建筑本钱结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建筑本钱结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：3、 D 4、D一、问答题(一)某建筑物为28层框架剪力墙构造楼房，于2003年建成并投入用法，现对2层进展估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧房内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道自然?气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有特地的消防系统。该房屋全部权及分摊的国有土地用法权归乙方全部。现已被司法机关扣押。请问：1、该房屋是否可以用法最高最正确原那么进展估价?为什么?2、写出估价技术路途。(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，构造封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼局部已完成了局部设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一局部和5-8层住宅局部向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路途，以及确定评估价值时考虑的主要因素。(三)甲、乙合作投资开发一房地产工程，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到工程建成时投资正好用完，销售费用也已预提。工程的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给伴侣，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该工程在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万