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REITs 科普系列（八） REITs 的类型：权益型与抵押型 前言：本文内容主要引自宋光辉等所译之《 REITs ：房 地产投资信托基金》一书，欢迎购买。对于很多从事地产及 地产金融的人士而言， REITs 像是一个可望而不可及的产品。 国内十年前就有人曾经撰写系列文章，对 REITs 进行系统性 的介绍，然而，领先市场太早，一直到今日，真正意义上的 REITs 仍然没有推出。由于 REITs 是一种舶来品，因此中国 的金融人士都将美国的 REITs 市场作为一种学习与参考的对 像。事实上，由于美国与中国的金融发展所处的阶段不同， 直接借鉴美国当前的的 REITs 并不合适。从历史进程的角度， 中国当前金融的发展形势更多是类似于美国的 20 世纪 70 年 代左右的形势，因此借鉴美国 20 世纪 70 年代的经验或许更 有帮助。这一点体现在 REITs 的类型上面。美国的 REITs 市 场经过多年的发展，从一开始的的抵押型 REITs 为主到如今 基本上是权益型 REITs 一统天下， 从私人持有的 REITs 为主 到 REITs 纷纷上市成为公众公司，这是一个事物从易到难， 从简单到复杂的发展规律。很多国内人士谈到 REITs，大部 分都是暗指以持有物业并且进行管理获取租金收入的权益 型 REITs ，这可能并不符合当前中国的国情。抵押型 REITs ， 即以向房地产商发放有抵押的贷款为主要业务的 REITs，才 更适合中国的当前实际。信托公司通过募集资金，开展房地 产信托业务，其与抵押型 REITs 的业务有异曲同工之处。到 2017 年，房地产信托业务规模在万亿元以上， 正证明了市场 对于抵押型 REITs 的巨大需求及抵押型 REITs 生命力。 相比 抵押型 REITs，房地产信托主要的问题是没有统一登记托管 从而不能进行集中交易，另外是没有开放给大众投资者而只 开放给机构投资者或是高净值客户，受到投资人数规模的限 制。如果这两个问题解决，难以想像，房地产信托的规模将 会达到一个什么样的量级。从金融治理的角度，作为证券化 产品或结构化产品的底层资产，固定收益特性的资产，相比 权益型的资产，由于刚性还款的特性，结构更为简单，从而 金融治理难度更小。因此，在美国市场自发秩序发展出来的 市场，无论是房地产还是实体企业，都是先有固定收益型的 产品市场发展而后才有权益型的产品市场发展。正如，国内 推出新三板，寄希望其能够成为纳斯达克第二，却没有看到 纳斯达克的发展是建立在高收益债市场的发展的基础之上。 很多在纳斯达克上市的著名企业，发展之初都曾经通过高收 益债融入过宝贵的资金。如果我们想跳过事物的这一简单形 态的发展阶段，直接跳到美国的成熟阶段，可行乎？结合到 中国的实际情况，当前作为权益型 REITs 持有的主要物业类 型的商业地产，普遍存在建造过剩的问题，租金回报相对于 售价过低，回报率远远低于以商业地产为抵押的经营性贷款 的利率，这是一种“负持有” 。负持有的资产，如果将回报 寄希望未来资产价格上涨之上，这是一种高风险的策略。美 国的 REITs 发展史可以看到，这种类型的