XXXX年西安房地产宏观观察预测报告_60.pptxVIP

2010年宏观观察与西安城市观察预测 国际经济形势 经济风向标—全球股市全面回升，经济形势缓慢好转。 纳斯达克 道琼斯 标普500 伦敦指数 日经指数 德国科技 黄金期货 原油期货 月铝期货 黄豆期货 经济温度计—各类期货价格看涨显示经济预期向好，但近期回落趋势初现。 美元指数 人民币指数 欧元指数 英镑指数 经济度量衡—人民币趋于平稳，其余币种略有回升，全球经济复苏征兆初现。 国际经济全面回暖，经济形势逐步迈出08低谷。 未来经济预期向好，近期回落彰显预期稳定不足。 人民币指数稳定，受全球币种影响度减小。 大势趋好，而稳定不足，中国经济受全球影响因素制约趋小。 国内经济形势 经济现状：投资猛增，消费趋于稳定，进出口偏冷，整体经济形势相对稳定。 GDP：总产值335353亿元，比上年增8.7%，保八任务顺利完成； 投资：固投224846亿元，比上年增长30.1%，货币政策宽松，财政收入充足，投资势头迅猛； CPI比上年降低0.7%，城乡居民收入增长8.8%； 消费：零售总额125343亿元，比上年增长15.5%，扣除价格因素，实际增长16.9%； 贸易：进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%，其中出口12016.7亿美元，下降16%；进口10056亿美元，下降11.2%。全年贸易顺差1960.7亿美元，减少34.2%，进出口形势偏冷。 经济特征一：CPI与PPI双双回升，通胀预期隐现，09年刺激政策后遗症隐患或将导致经济趋热。 经济特征二：全国股市整体回升，总体经济形势见好，企业效益良好，居民投资信心恢复。 恒生指数 国企指数 深证指数 上证指数 经济特征三：实体经济缓慢恢复，投资增幅明显而社会消费和进出口偏冷，整体均衡而单项倾斜。 经济特征四：货币政策条件宽松，市场流通性增强，流动资金的有效增长隐含对通胀压力的担忧。 M0显示市场消费状况有所好转； M1显示居民与企业资金状况良好，经济波动迅速上行； M2显示社会需求全面激活，通胀有效被控制。 信贷规模强势反弹，12月以37.1%比例上升，货币政策宽松效果显著，市场流动资金充裕。 投资 消费 进出口 宏观经济复苏 经济预期趋稳 4万亿投资效应渐显 经济增长对投资的依赖 投资拉动经济增长模式短期难以改变 国际经济复苏缓慢 短期利好少 进出口偏冷 进出口形势短期难以改变 经济发展结构均衡要求 国内庞大内需消费基础 扩大内需的政策主旋律 扩大内需，刺激消费为首要主题 受宏观经济平稳现状影响，短期中国经济模式难以改变。 国内宏观经济强势复苏，且相对稳定。 经济刺激后遗症或成通胀诱因，预期担忧显现。 经济增长投资独大，进出口与消费相对较小。 宏观经济相对稳定，但经济刺激的短期获利与长期担忧同时存在。 全国房地产形势 09年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。 上半年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。 8月景气指数突破100，转入景气区间；12月到达103.66. 国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃。 宽松信贷条件下，投资和贷款数量的有效增长，资金流动性良好，资本市场异常活跃。 重点开发企业融资渠道大开，辅之银行大量放贷，资金条件充裕，逐步摆脱08年资金链紧张困境。 宽松的土地管理政策和供应政策，09年土地市场空前繁荣，流标大幅下滑，溢价猛增，全国地王层出不穷。 重点城市09地王一览 土地购置面积逐月递增，但仍处于低位运行状态，全年土地31906万平米，环比下降18.9%； 土地开发面积23006万平米，环比下降19.9%，且近期有逐步走低的趋势 多数城市土地价格普遍上涨，近一半城市成交量激增到50%左右； 部分城市土地价格迅速上涨，而土地成交明显萎缩，最大幅度将近80%左右。 土地市场分化明显，土地成交低位运行，开发面积不断减弱，房地产供应量明显不足 。 客户贷款余额猛增，高端住宅销售增长强势，存款意愿减弱而投资意愿提升，市场投资客户数量明显上升。 全国商品房市场活跃，量价方面相比08年均有较大幅度的提升。 全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。 2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5% 2009年新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%。 无论量价涨幅都为15年来最大， 2004年全国新建商品房成交均价涨幅近18%，2007年为15%左右，2005年为14%左右，其余年份都不超过10%。 房地产行业复苏且迅速活跃，国