兰苑小区团购方案.docVIP

兰苑小区团购方案 一、 团购促销的原因及目的 1、由于最近国家对房地产行业进行宏观调控，出台了很多限制购房的政策。例 如对外地人购房必须有在本地的纳税证明以及一年以上的社保缴费单据，否 则就无法进行按揭贷款;对购买第二套住房的要求首期付款必须达到50%以 上，大大的提高了购房的门槛;第三套住房停止按揭贷款等多项限制性政策， 对购房者的影响特别巨大。特别是限制外地人购房按揭，对于毕节的房地销 售带来很大的影响。 2、毕节市内在最近2年开、竣工量持续上升，经我们初步市场调查，在明后两 年内毕节市城区将有超过300万平方米住宅上市销售。而且就目前毕节房地 产市场来看，产品同质化非常严重，市场可能进入无序竞争状态。 3、兰苑B栋，户型设计上出现较大的问题。其一是104平方米的两室两厅，同 样的面积和价格可以在其他项目买到三室一厅的住宅，性价比严重偏离，此 户型严重滞销，而且在整栋楼中所占比例也很大。其二是132平方米的住宅， 同样的户型还有125平方米的，所以比较下来，面积大的肯定面临滞销的后 果，而且从实际销售中也充分体现出来。 4、从宏观货币政策来看，2011年国家货币政策将由过去的“适度宽松”转为“稳 健”，货币流通性将受到很大的限制。特别是银行对房地产公司的抵押、开发 贷款等都将受到很大的限制。所以，加快资金回笼，避免项目出现资金链断 裂将是公司未来一年的中心任务。 综上所述，对于兰苑尾盘，既B、C、D栋的销售，必须将上述有问题的房屋尽快销售出去，时间越长将越不利。在项目尾盘阶段，房价已经不再要求特别高，而是销售速度成为项目能否成功获利的首要考虑因素，所以制定本促销措施。 二、 项目介绍 兰苑位于毕节市新行署旁，总建筑面积27万平方米，是毕节最早配套园林的大型住宅小区，已有1000余户入住，小区内配套设施齐全，是当下毕节市最成熟的居住社区。 目前小区内最后的高层景观洋房组团已经陆续竣工，B、C、D栋总计有近10万平方米，810套住宅及B栋地下停车场。 三、 团购房源说明 本次团购拟推出200,300套作为团购房源(具体见附表)，主要是B栋滞销的户型及楼层朝向较差的房以及C、D 朝向较差的房。 四、 团购针对的客户群体 根据前期已经售出的房屋业主统计，教师占前期业主的70%，而且很大部分属于毕节市以外(主要是大方、赫章等周边县、镇)的学校教师。另外具统计公务人员也占相当的比例。所以本次团购对象主要是以下单位: 1、毕节地区教育局及其所管辖的地区内所有中、小学校的教师。 2、毕节地区卫生局及其所管辖的地区内所有医院的医护人员。 3、到售楼部咨询的其他客户自行组织5户以上，可享受团购优惠。 五、 团购方式 1、针对教师和医护人员，由我公司与地区教育局和卫生局洽谈，并签订团购优 惠协议后，凭教师学校或医院的介绍信及教师证到售楼部办理购房手续。 2、出上述人员外的其他购房客户，自行组织达5人次以上购买5套以上住宅可 享受团购优惠价。 六、 团购价格体系 1、针对教师和医护人员团购，考虑到此部分人群收入相对稳定，所以按揭购房 将是他们最主要的购房方式。针对这类人群的购房需求，本方案建议先与上 述两个行业的主管单位洽谈，给予统一的团购价格。建议针对此部分人群的 团购价格统一为2450元，采用原层差系数。 2、针对其他客户自行组织购买5套以上的客户，团购价格按2550元/平方米， 取用原层差系数。 特别说明:上述两类团购对象，只能选择其中一条团购价格执行，不能两者同时使用。 七、 面临的问题及解决办法 1、考虑到非毕节户口人群在毕节购房受到不予办理按揭的政策限制，公司应积 极组织帮助这类人群解决购房问题，主要考虑以下几种方式: 1) 与我公司签订按揭协议的银行积极洽谈，从中协调能否有方法解决按揭的执 行问题。 2) 与团购对象的主管单位协商，通过政府出面同银行协调，解决边远教师及医 护人员在毕节置业的问题。 3) 通过“名义上”入职本公司物管公司的方式，签订过去一年的劳动合同，并 代其缴纳过去一年的养老保险等，待按揭手续完善后再解除劳动合同。(做 到本条的前提条件必须首先与毕节劳动部门及社保部门进行沟通，建立良好 的关系) 2、毕节市本地客户购房，公司销售人员必须积极主动协调，善于将自己掌握的 客户组织起来，参加本次年末优惠活动。 3、本次团购房源必须严格在公司提供的房源内选择，坚决不允许在团购房源外 选择房源销售，严格做好销售控制。 4、积极联系当地地产中介机构，发动当地一到两家比较大的中介公司组织客户 前来参加团购，同时给予中介公司相应的佣金奖励。 八、 团购流程及方式 1、针对学校及医院的团购人员，采用以下流程及方式: 1) 凭学校或医院开具的介绍信参加本次活动，合同签订必须以介绍