宏鑫花园项目建议书.docx

北京通州宏鑫花园 项 目 建 议 书 中国世代投资控股集团 2006 年 7 月 19 日 中国世代投资控股集团 — 项目建议书 项目投资一部 编号： 2006 （Ⅰ）建书字 002 号 北京通州宏鑫花园 项 目 建 议 书 中国世代投资控股集团 2006 年 7 月 19 日 2 中国世代投资控股集团 — 项目建议书 项目投资一部 编号： 2006 （Ⅰ）建书字 002 号 ★ 宏鑫花园项目关键词 1、项目名称：北京通州宏鑫花园 2、项目位置：北京市通州区新华大街 项目四至：东至新华南大街，南至中山大街，西至通州区教委，北至新华大街 3、转让方式：收购目标公司（北京实地房地产开发有限公司） 100%股权 4、交易对象：股东：北京美晟集团公司 95%股权;黄一夫 5%股权 5、开发主体：北京实地房地产开发有限公司 6、开发属性：二级开发 7、规划用地面积：总占地面积为 51221.214㎡， 其中：规划建设用地 42841.723㎡(约为 64 亩),代征道路用地 8379.491㎡ 8、总建筑面积： 其中： 9、项目容积率： （1）地块 （2）地块 控高： （1）地块 （2）地块 绿化率：≥ 30% 241000 ㎡， （1）地上建筑面积： 206000 ㎡； 地块 A 为商业金融用地，地上建筑面积 81200 ㎡； 地块 B 为居住用地，地上建筑面积 127470 ㎡； （2）地下建筑面积： 35000 ㎡， （地下一层位可报商业面积 15000 ㎡，暂 不计入销售面积；配套公建面积 20000 ㎡为车库、设备用房） 5 A 为商业金融，容积率： 7； B 为居住，容积率： 4.2 A 为商业金融用地，控制高度： 130 米； B 为居住用地，控制高度： 80 米 建筑密度：≤ 30% 10、转让价格： 60000 万元（土地出让金、拆迁费用及公司所承担的负债） 目前，所在地块的平房部分 450 户，已经拆迁 2/3，余下 150 户；楼房部分 100 户已经 做了拆迁公示 折算楼面价： 2913 元/㎡（转让费 /地上建筑面积） ； 如按总建筑面积计算：项目转让单价： 2490 元/㎡ 3 中国世代投资控股集团 — 项目建议书 项目投资一部 编号： 2006 （Ⅰ）建书字 002 号 11、预估拆迁费：包含在转让价里，拆迁量： 250 户 12、土地楼面价： 2913 元/㎡ 折合熟地每亩价格： 194.17 万元/亩 13、项目直接成本： 117333 万元 （含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投 资估算表》 ） 其中： （ 1）住宅直接成本 65410 万元 （2）写字楼直接成本 32297 万元 （3）商业直接成本 20652 万元 14、可售地上面积单方成本： 5644 元/㎡（直接总成本 /地上可售面积）其中： （ 1）住宅单方成本： 5278 元/㎡（住宅直接总成本 /住宅地上可售面积） （2）写字楼单方成本： 6217 元/㎡（写字楼直接总成本 /写字楼地上可售面积） （3）商业单方成本： 6199 元/㎡（商业直接总成本 /商业地上可售面积） 15、周边调查市场均价： （ 1）普通住宅（毛坯房） 5750 元/㎡ 其中：塔楼 5300 元/㎡，板楼 6000 元/㎡ （2）写字楼 7500 元/㎡ （3）商业整体 11000元/㎡ （其中： 地上一层 15000 元/㎡， 二层 12000 元/㎡， 地下 6000 元/㎡） 16、同类可比产品最低价格： （ 1）普通住宅（毛坯）塔楼 4800 元/㎡，板楼 5500 元/㎡； （2）写字楼 6500 元/㎡ （3） 商业整体 10000 元/㎡ （地上一层 12000 元/ ㎡， 二层 8000 元/㎡，