【研报】龙光地产_03380_立足深圳_植根粤港澳大湾区_企业家资料_粤港澳大湾区市场研究报告.docxVIP

1百萬報告 1 百萬報告 实时更新 日更千篇 2017年7 2017年7月31日 龙光地产 [3380.HK;6.78港元;未评级] - 立足深圳,植根粤港澳大湾区 市值: 47.78亿美元; 自由流通量: 22.4%; 三个月平均每日成交量: 940万美元分析员: 崔瓅澄 电话: 3698 6391 电邮: rachelchui@.hk 我们近日与龙光地产的管理层进行会谈，包括新到任的执行董事陈观展先生。 我们相信龙光地产已在广东建立了良好的定位（特别是深圳）。公司在当地拥 有充裕和低成本的土储，并且有稳定的销售增长，此外，陈观展先生之前在香 港地产商的经验都有助龙光地产开拓国际市场，从而降低公司的单一市场风险。 该公司目标在未来三年内，合约销售和收入均实现 30％的年均复合增长率。预计核心利润和应占利润的增长将会更高，因为深圳项目将入账更多收入（当地项目的利润率较高）。尽管公司股价在7 月的涨幅达到32％，但2017 年和2018 年预测市盈率仅分别为 7.8 倍和 6.0 倍（低于行业平均的 13.7 倍和 10.8 倍）， 这估值并不昂贵。若考虑到公司的销售目标，现时市场对 18 年和 19 年的共识预测似乎相对保守。 建筑成本较低，加上拥有低成本及优质的土储，都推动利润率至高水平 在开拓房地产业务及上市之前，龙光地产是一家位于广东省汕头市的承包商。 因此，公司拥有建筑业的专长和网络，这使公司可将建筑成本降低至 2800 元人民币/平方米，远低于全省平均，同时低于全国同业的平均水平（4,000 元人民币/平方米）。 此外，对于深圳和整个大湾区地价上涨，龙光地产是受益者之一。例如，龙光 玖站（深圳红山站项目）的平均土地成本为 19,000 元人民币/平方米，平均售 价为 60,000 元人民币/平方米。相比之下，去年其他开发商收购周边地块的土 地成本介乎 42,000 元人民币/平方米到 57,000 元人民币/平方米之间。 截至 2017 年 3 月 31 日，公司深圳项目的平均土地成本为 8,398 元人民币/平 方米。其他地区的平均土地成本更为吸引，全都低于 3,000 元人民币/平方米 （图 7）。公司大部分深圳项目都位于地铁站之上，比较受市场欢迎（图 10）。在大湾区拥有充裕土储，将支持合同销售增长 粤港澳大湾区的总发展价值（截至今年 3 月 20 日）达到 2,900 亿元人民币（深 圳达 1,350 亿元），占龙光地产总开发价值的 85％（3,400 亿元人民币）。在大湾区的总开发价值 2,900 亿元人民币中，1,300 亿元人民币来自公开招标、拍卖和上市（面积达到 1,400 万平方米，已完全准备好作开发用途），剩余的 1,600 亿元人民币来自城市/农田的收购和更新项目（1,150 万平方米的建筑面积将在短、中、长期内准备好作开发用途，详情请看图 6）。这土储足以在未来三年实现 1,400 亿元人民币的收入目标。 公司 16 财年的合约销售面积达 230 万平方米。考虑到未来三年的年均复合增长率有望达到 30％（没考虑房价上涨的因素），即使是从公共渠道获得、已完全作好开发准备的土地也可提供支持。 如图 5 所示，17 财年上半年的合约销售同比增长 34.3％。我们预计传统的“金九银十”将推动合约销售额明显上升。  [龙光地产] 截至12月底止年度 FY16 FY17E FY18E FY19E 收入（百万元人民币） 20,539 26,662 33,624 40,665 毛利润（百万元人民币） 6,560 9,179 11,624 14,375 毛利润率（％） 31.9% 34.4% 34.6% 35.4% 经调整净利润（百万元人民币） 3,107 4,150 5,329 6,590 经调整每股盈利（分人民币） 48.33 75.10 97.60 115.57 股息收益率（%） 3.7 4.6 5.7 6.9 市盈率（倍） 10.4 7.8 6.0 5.1 市净率（倍） 1.65 1.43 1.24 1.13 Adjusted net profit (RMB m) Adjusted EPS (RMB cents)PER (x)PBR (x)Dividend yield (%)Gross profit (RMB m) Adjusted net profit (RMB m) Adjusted EPS (RMB cents) PER (x) PBR (x) Dividend yield (%) Gross profit (RMB m) Gross margin Revenue (RMB m) Dec year end 入账销售额的时间表清晰 截至今年 3 月底，至少有 17