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房地产企业税务检查方法 房地产企业税务稽查技巧：检查方法 一、检查项目有关情况 对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、 土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设 施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关 合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面 积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及 入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步 检查打下基础。 二、检查财务会计资料 对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报 表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关 凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来 科目，收入、成本科目等。 三、实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深 入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建 设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有 关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无 有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊 情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。 四、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本 #247; 可销 售总面积 销售成本＝已实现销售的面积 #215; 可售面积单位工 程成本 检查时应注意以下几个问题： 1.审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意 提高单位面积开发成本。 成本对象总成本 = （土地征用费（拆迁补偿费）＋基础 设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价 格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要 仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是 否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能 转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而 不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增 加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的 #8220; 会所 #8221; 是否按规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本， 造成提前结转成本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结 转销售成本，有无早转，多转成本现象。 2.配套设施成本结转是否正确 通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、 银行、邮电所） ，这些配套设施如何结转成本，有无直接列 入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接 将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土 地费用或基础设施费进行分摊。 3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否 正确 检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成 本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。 4.检查有无白条入账现象 白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式 虚增以上款项， 加大工程成本， 是房地产业普遍存在的问题， 检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的 各类费用的支付凭证是否合法、 真实、 有效。 有无收受虚开、 代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。 五、财务费用的检查 房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多， 利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生 的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发 成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司 财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得 额。 向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利 率支付，并记入有关科目，造成多记成本。 六、管理费用的检查 1.人工费用的检查 管理费用中工资三费超标