上海浏河老年公寓项目可行性研究报告.pdf

上海浏河老年公寓项目可行性研究报告 本项目总占地面积 420 万平方米 ( 按容积率 0.5 左右估算 ) , 总建面约 210 万平方米 , 开发周期约 8 年左右 我们建议本项目老年公寓实施滚动开发 , 组团排列 , 可按照 4 期来开发 ( 从开发到售完 ) , 每期两年 , 每期开发老年公寓建筑面积 11.5 万平方 米上 . 配套可以根据我们项目进程分批开发 , 但一期开发时老年公寓 , 服务中 心, 敬老院 , 康复中心 , 活动中心必须同步建设 . 根据上述计划 , 本项目老年公寓全部建成后 , 总建面约 52.3 万平米 , 约占 地块开发计划的 31%左右 . 按老年公寓容积率 0.6 左右估算 , 占地 面积约 87 万平米 , 约占总占地面积的 20.75%. -1- 第一部分 对象市场分析 -2- 本项目开发必要性三大市场支撑 : 壹: 全国 老龄化 已成为重要的社会问题 人口老龄化提前达到高峰 . 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化 . 在多重压力下渡过人口老龄化阶段 上海市进入老龄化加速发展过程 贰: 目标客户自身需求改变 老年人口的不断增加 , 引发了一系列社会问题 老年人的消费观念有了根本 性的转变 随着老年人文化层次的提高 , 越来越多的老年人对晚年生活的精神追 求越来越重视 上海 250 万老年人中有 74.4% 较多的老年人想改变居住现状 社会上 空巢家庭 的逐渐增多 老年人跨城市居住的区域观念有所转变 上海与 太仓由史以来的地域情感逐渐加深 老年人及其子女对国际上流行的养老方式 的认同 叁: 目前上海 老年公寓 情况不佳 养老机构的数量明显不足 养老机构布局和档次不尽合理 养老机构设施简 陋老化 缺乏政策扶持 , 开发成本是太仓的 2-3 倍 -3- 一, 上海市人口结构现状 老年人比重逐年增加 , 上海市进入老龄化加速发展时期 未来 3 年内老年 人将增加至少 22.5 万人 上海老年人经济情况转好 , 购买力有所加强 ( 一) 上海市老年人口逐年递增 ,06 年达到 275.62 万人 , 占全市人口比重 20% 以上, 未来将进入老龄化加速发展期 2005 年 , 全市 1357 万人 , 户籍人口中 60 岁及以上老年人数量为 266 万 人 , 占全市总 人口的 19.6%. 截至 2007 年 1 月, 上海市民政局 , 统计局公布的 本市老人人口最新统计信 息显示 , 去年申城老人比前年增加 9.25 万人 ,60 岁 及以上老年人口达到 275.62 万人 , 首次 突破 20%.2010 年 -2020 年将进入高 速发展期 . -4- ( 二)2007~2010 年上海市老年人口每年将增长 7.5 万人 我们在 2000 年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测