房地产纠纷典型案件办案流程与法律适用详解.docx

房地产纠纷典型案件办案流程与法律适用详解 房地产纠纷典型案件办案流程与法律运用详解房地产领域的一些常见法律问题〔入门版〕房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法律调控较多的合同问题。土地用法权出让合同、土地用法权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建立工程合同、工程转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介效劳合同、物业管理合同房地产法律领域的主要房产纠纷主要法律根据：《合同法》、《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》房产的分类主要可分为商品房和非商品房。一般房产：商品房特别房产的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律爱护的问题特别房产的交易，非商品房经济适用住房建立用地以行政划拨方式供给。经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购置经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种缘由确需转让经济适用住房的，可向购置人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格根据原价格并考虑折旧和物价程度等因素确定。购置经济适用住房满5年的，出售时应当根据届时同地段一般商品住房和经济适用住房差价的肯定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后获得完全产权。已经购置了经济适用住房的家庭又购置其他住房的，原经济适用住房由政府回购。集资房北京规定集资房产权按经适房管理，超标面积的局部，按市场评估价缴纳集资款。农村私有房屋买卖纠纷合同北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原那么研讨论会议纪要的通知此类合同的效力以认定无效为原那么，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。房改房建立部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行方法》，对房改房的首次上市出售规定了很多限制条件。比方：已获得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有局部产权的住房〔指标准价房〕，还应当供应原产权单位在同等条件下保存或者放弃优先购置权的书面看法；假如有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地用法权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。房改房即为已购公有住房，房改房的土地用法权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地用法费。职工购置公有住房居住或经营肯定期限后〔５年〕，允许其出售，但原出售单位有优先购置权在补交土地用法权出让金或所含土地收益和按规定缴有关税费后，收入归个人全部。军产房购置这种军产房的是不能受到法律爱护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。公房承租：直管公房自管公房承租人的变更：全部继承人协商全都承租的拆迁公有居住房屋拆迁补偿款，给承租人。商品房买卖合同中的效力问题无证预售〔无预售答应证〕共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理一般状况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的全都同意才可以进展，局部共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但假如第三人好心、有偿地获得该房屋的全部权的，那么应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，全部权人有权追回；除法律另有规定外，符合以下情形的，受让人获得该不动产或者动产的全部权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是好心的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人按照前款规定获得不动产或者动产的全部权的，原全部权人有权向无处分权人恳求赔偿损失。〞这一规定正式确立了好心获得制度，推断第三人获得财产时是否出于好心有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原那么获得财产。以尚未办理房产证为由主见合同无效者，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？假如房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，那么一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的受权托付书。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。不能上市交易的二手房为：未依法获得房屋全部权证的房屋；只获得用法权的房屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准价购置，尚未按本钱价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆