房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段.docx

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 一个房地产工程开发的整个流程大体上包括10个阶段。〔一〕开发商提出开发设想是整个房地产工程开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产工程开发就进入了状态。开发设想是否精确地反映了市场的需要，将打算将来整个房地产工程开发的成败。这需要房地产开发商仔细讨论房地产市场的改变趋势，确定不同地段的进展前景，把握不同工程的市场需求情况。〔二〕可行性讨论是房地产工程开发的其次步，也是特别关键的一步开发商提出了设想，但这种设想毕竟有没有真正的市场前景，需要进展可行性讨论。可行性讨论是房地产工程开发不行缺少的一个阶段。政府是否批准此工程立项，银行是否同意赐予资金支持都需要参考可行性讨论的结果。进展可行性讨论，就可能有两种结果：一是可行性讨论说明这个设想不行行，那么即使开发商不同意，这个工程开发的全过程事实上就完毕了；二是可行性讨论说明这个设想可行，那么不出意外，这个工程就可以始终进展到最终的阶段。目前，在我国无视可行性讨论，或者将可行性讨论当成一种形式的风气，在房地产工程开发领域还相当深厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府仔细对待。〔三〕申请工程用地是房地产开发的第三步，也是正式启动工程开发的第一步土地是全部建筑的根底，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对很多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁工程赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败大事层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种状况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在事实上，从原土地用法者〔即原来占有国有土地的国有企事业单位〕获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地用法权的规定用法年限之后，要到建立行政主管部门备案，领取《房地产开发工程手册》。〔四〕工程设计是房地产开发的第四步，也是关系到工程是否符合市场需要的重要一步依据工程的规模，设计的详细工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发工程来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个详细步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑构造、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的根底上，应提出设计标准、根底形式、构造方案及各专业的设计方案。初步设计文件应当包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个局部。施工图设计是初步设计根底上的更具体的设计，具有工程设备各构成局部的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完好具体的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进展规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书〔主要规定规划建立用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线间隔 、建筑掌握高度、停车位个数等〕。房地产开发商依据规划设计通知书，托付有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建立用地规划答应证》。方案设计得到批准后，即可以进展初步设计。城市规划行政管理部门对建立工程的初步设计方案进展审查，确认其符合规划设计要点后，建立单位就可以进展施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进展审查合格后，核发《建立工程规划答应证》。〔五〕征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是获得土地用法权后的第一步在获得《建立用地规划答应证》和《建立工程规划答应证》之后，就需要进展征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门依据房地产开发商的土地用法权证书及建立用地规划答应证，进展场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进展征地及拆迁方案的施行工作。〔六〕筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作获得土地用法权后，大局部房地产开发商自己投入的资金就根本上花费殆尽，如何获得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金用法方案，然后以此为根底确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，根本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度进步了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。〔七〕建立工程招标是房地产开发的第七步，是选择适宜的承包商和监理单位的有效方法工程工程招标投标制，是我国工程建立市场的