市场分析城中市场分析报告.docx

市场分析城中市场分析报告 第一部分：城中区市场宏观分析 一、区域市场供求分析 1、供应量分析 ①1-11 月份常州市场整体推案量与城中区市场推案量（城中区：关河路、怀德路、劳动路） 月份 一、二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二 总计 常州（万㎡） 17.74 46.44 31.82 27.7 45.1 11.53 18.53 58.84 37.91 39.36 31.85 366.85 城中（万㎡） 12.65 8.49 7.7 2.7 1.94 0.29 0 21.11 3.36 10.7 11.3 80.24 分析： ●2006 年 1——8 月份，城中区域整体推案成规律下滑趋势，推案量并不大。 ●随着“金九银十”旺季的到来，9 月份城中区推案量猛增，由上图可以看出曲线变化与整个常州市推案量一致。 ●城中区 2006 年全年推案量占整个常州推案量的 21.9％，市区可开发土地已越来越少，竞争已从一般客户群向高端收入人群靠 近。 ②区域在售普通商品房供应量分析 楼盘名称 总建万㎡ 在售万㎡ 总 余 量 万 备注 楼盘名称 总建万㎡ 在售万㎡ 总余量万㎡ 备注 ㎡ 河景花园 21 约 3 0 基本售完，只剩下办 嘉禾国际 0.58 总 148 套，目前推 100 套左右，售 60 多 公房与商铺 套，目前总余量 0.34 万㎡ 星河名居 4 总 433 套，其中住宅 267 套，33915㎡，基本售 元丰宜家 1.6 总共 180 套 售完 完 鹏欣丽都 15 0 0 101 套，楼盘全部售 铭筑高第 2.05 —— 2.05 总 102 套 完 双子星座 4.23 4.23 0.85 768 套，销售在 80％ 嘉宏盛世 28 3.67 25 150 套×50％ 以上 天禧星园 4.74 总 369×80％，38380㎡，总剩余量 0.77 万㎡ 荆溪人家 10 1.6 8.9 132 套×70％ 公园大厦 6 —— 约 2.3 26832㎡，共 364 套 国泰新都 12 住宅全部售完，目前只剩下商铺约 2 万 ㎡ 合计 总建 109.2 万平方米，总剩余量约 43.21 万平方米 分析： ●受区域单价上涨原因，区域内目前所售房源以面积较小的房型占有一定比例。相比较而言这些楼盘的房源总价较低，且 区域位置较好，去化较好。 ●区域可开发土地越来越少，地块面积也不大，因此多建高层住宅。 ●受位置和市区土地可开发量日益减少的影响，区域整体剩余量不多，为 39.6％。 2、供应建筑形态分析 区域内在售物业以高层、小高层为主，达到总量的 95％以上，部分楼盘出现别墅产品，如荆溪人家的联排别墅，以及嘉宏盛世 的联排别墅，需要说明的是那是用于商业办公的。 3、供应户型分析 ①供应平均户型面积分析 楼盘名称 总 建 万 在售万㎡ 在售户数 户均面积 楼盘名称 总建万㎡ 在售万㎡ 在售户数 户均面积 ㎡ 河景花园 21 约 3 0 —— 嘉禾国际 0.58 —— 共 148 套 39.2 星河名居 4 住宅 267 套，33915㎡ 127 元丰宜家 1.6 总共 180 套 88.9 鹏欣丽都 15 1.7 101 套 168.7 铭筑高第 2.05 1.6 102 套 156.9 双子星座 4.23 4.23 768 套 55.1 嘉宏盛世 28 3.67 150 套 164.7 天禧星园 4.74 共 369 套，38380㎡ 104 荆溪人家 10 1.6 132 套 121.2 公园大厦 6 公寓 26832㎡，共 364 73.71 国泰新都 12 二期 594 套，7.6 万㎡ 127.8 套 合计 109.2 区域供应户型均面积 120.8㎡ 分析： ●区域供应户型均面积为 120.8㎡，比其余各区域的户型均面积都要大（城北为 110.2㎡、城南为 114、城东为 115.6㎡、城 西为 118）。 ●供应户均面积大于 120.8㎡的楼盘占总数的 63.6％，其余多为 70㎡以下的小户型房源，供应面积在 90——120㎡之间的紧 凑房型的楼盘很少。这说明区域内购房客户分为两种，一是二次甚至多次置业的以改善居住条件为主的客户群，另一种是带有 投资性质的二次或多次置业的客户群。他们的共同点是经济能力强，其中一部分属于高端客户。 ②供应各房型面积比例分析 一房 两房 三房 四房及以上 面积范围 比例 面积范围 比例 面积范围 比例 面积范围 比例 40——80㎡ 16％ 100——110 6％ 110——150 44％ 140——400 34％ 分析：供应房型以三房为主，其中 120——150㎡舒适宽大的三房为供应主力。 ③主力户型面积分析 楼盘名称 户型 面积范围（㎡） 河景花园 —— —— 星河名居 3 房 13