市场调研547781271-课件.pptxVIP

市场调研;按美国市场营销协会（AMA）1961年给市场调研下的定义是 ;房地产市场调研 就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、纪录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测的行为，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。 ;一、市场调研的重要性;（二）分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 在房地产项目开发前，企业要确定项目推出后的销售前景或称市场潜力，需要对潜在客户的需求特征和规模进行调研，以确定能否在较短时间内为市场所吸收，并制定相应的市场推广计划，确定销售时机、价格落差与变化、销售方法等细节。;（三）判断开发项目的盈利性 从根本意义上来说，某一项目的市场潜力大，意味着其潜在的高盈利性。 　通常房地产开发项目可行性研究中，财务分析执行的就是这一职能。财务分析赖以成立的基础就是对市场供求关系和价格（租金）水平的精确把握，而获得这些基础数据主要依靠市场调研。;（四）评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点 使顾客满意是产品或服务得以生存的必要条件，因此，企业会有对产品或服务的满意度进行评价的需要，通过市场调研可以得到满意度的定性和定量的表达，据此企业就可以对产品或服务进行改进，提高满意度，扩大市场份额，在市场竞争中占据有利地位。;（五）评价某种市场决策或管理决策的效果 当企业作出某种市场决策后，往往会急切地想知道市场的反应会如何？决策正确与否？ 　如：提高设备配置的标准能否受到市场的欢迎？是否需要进行调整？如果需要，如何调整？等等。 　而评价市场决策和管理决策的效果是市场调研的又一重要领域。;? 二、房地产市场调研的作用;??? 三、房地产市场调研的内容;? ??????? 　　1、政治环境 　　2、经济环境 　　3、社会文化环境 ;1、政治环境?政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、当地政策法规等。 　一个地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。;?2、 经济环境包括：??内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄等。; 　3、 社会文化环境?居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。 　社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 ;2）城市房地产市场概况;3）目标客户群消费行为与市场需求容量调研; 1、消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括：消费者社会阶层与数量比例、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、物业购买需求与偏好、购买动机、购买特点等。;? 2、市场需求容量调研 ??? 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。;商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：1）城市人口、家庭数量、城市化进程及变化趋势；2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；3）居民居住现状及改善目标，包括住房私有率、居住房型、人均居住面积等；4）居民日常消费支出水平与消费结构；5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 ;4）项目基本状况调查; ??５）项目所在区域竞争市场状况 ?项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施； 　项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。???????;　其中竞争对手调研又包括： 　竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平、创新能力与发展新产品的动向。;6）营销策划和销售执行阶段的市场调研; （一）调研准备阶段 （二）正式调研阶段 （三）结果处理阶段 ;　　（一）调研准备阶段 　　　　　　　　　　　1、确定调研目标????　　 2、初步情况分析???? 　　3、制定调研计划 ;　　（二）正式调研阶段 ????　　 1、确定资料来源???? 　　2、确定资料收集方法???? 　　3、调查表及调查问卷设计???? 　　4、抽样调查????