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房地产开发经营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业viplingzhi@;证券是多种经济权益凭证的统称，用来证明持券人有权按其券面所载内容取得应有权益的书面证明。按其性质不同可将证券分为证据证券，凭证证券和有价证券。人们通常所说的证券即有价证券。 股票是一种有价证券，是股份公司在筹集资本时向出资人公开或私下发行的、用以证明出资人的股本身份和权利，并根据持有人所持有的股份数享有权益和承担义务的凭证。股票代表着其持有人（股东）对股份公司的所有权，每一股同类型股票所代表的公司所有权是相等的，即“同股同权”。股票可以公开上市，也可以不上市。在股票市场上，股票也是投资和投机的对象。对股票的某些投机炒作行为，例如无货沽空，可以造成金融市场的动荡。 基金（Fund）有广义和狭义之分，从广义上说，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。例如，信托投资基金、单位信托基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性功能和增值潜能的特点。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的和用途的资金。因为政府和事业单位的出资者不要求投资回报和投资收回，但要求按法律规定或出资者的意愿把资金用在指定的用途上，而形成了基金。 ;;第一章 房地产投资;风险：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为 未获得预期投资收益的可能性大小。 风险分析的目的是为投资者回答如下问题： 1.预期收益率是多少，出现的可能性有多大？ 2.相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说， 产生损失或超过目标收益的可能性有多大？ 3.预期收益的变动性和离散性如何？;投入资金的安全性（招保万金）期望收益的可靠性（山洞）投资项目的变现性资产管理的复杂性（内认）;;;投入资金的安全性（招保万金）期望收益的可靠性（山洞）投资项目的变现性资产管理的复杂性（内认）;系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无??控制的风险 ;1;;利率风险：利率升高对房地产投资产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率 对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值。二是利率升高会加大投资者的债务 负担，导致还贷困难。另外，利率升高还会抑制市场上的房地产需求数量，从而导致房地产价格降低、 房地产投资者资金压力较大。;;投资的特性;;;;;（四）模型的应用——折现率的确定;;;;;权益融资：公司上市或增发新股、集资、合作开发等，与自有资金 一起形成股本金或权益资本。资金供应者与投资者共同承担风险， 共同分配利润。 ;;;;;投资的特性;;;资信等级划分：AAA；AA；A；BBB；BB；B 银行贷款对企业资信的要求： BBB及以上资信等级的 企业才能获得银行资助。 ;;贷款风险额=贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数;;贷款综合评价结果