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PAGE PAGE 1 项目开盘的时机选择 对于房地产来说，开盘时机非常重要，选择的范围不像其他产品那么广，而是相对狭窄。如果时机不当，可能导致整个营销的失败。 楼盘人市有以下7种最佳时机可供选择，如图所示。 图1 项目开盘的时机选择 开盘效果往往受到许多与时间有关的特殊因素的影响。 例如，各种节日往往是打开房地产市场的好时机，如“五一”、“国庆节”，传统节日如端午节、中秋节。闽南地区有清明节和农历七月（鬼节）前后不买房的习俗。因此，这一时期本地开盘的项目较少。 这样就形成了一些适合或不适合房地产开盘的特殊时期，因此需要根据各地节日习俗的实际情况加以考虑。 开放时间的选择要点 对于房地产市场，在选择房地产市场时应注意以下几点。 1关注现在，关注未来 在政策导向上，对市场开放的时间和预测较少。这是因为对现在的分析比较肯定，对未来的预测往往是错误的。然而，开放时间本身是在未来。考察当前市场有助于把握未来，但确定开盘时间的直接依据是对未来的预测。因此，既要关注现在，又要关注未来，注重对未来形势的预测。 2及时调整，不是一劳永逸 开放时间的选择不是一劳永逸的。随着开放时间的临近。政策和市场可能出现新变化、新情况，影响既定开放目标的实现。确定开盘时间后，要跟踪市场，提前准备，及时调整。 3.合适的开启时间不同 对于不同的房地产项目，适当的开盘时间可能有所不同。房地产的地域、项目形象、竞争环境乃至政策环境都将不尽相同。确定开盘时间，要根据自身的特殊情况，选择合适的市场情况，及时入市。把握开局时机是一种手段，而不是目的。同时，还应考虑其他因素，如价格、营销推广等，以达到项目融资过程收益最大化的最终目标。 房地产市场进入时机需要考虑很多因素。这些因素有的是必要条件，必须满足要求，如项目进度；有的可以补充其他因素，如客户积累不足，可以用低成本策略来创造新闻，迅速聚集人气。 各种影响因素很难同时或同时达到最佳。政策好、市场好、天气好的长假往往是不能满足的理想条件。即使出现，也会有不少地产商争相推盘。在激烈的竞争下，单一市场空间不会很大。因此，在开盘时间的选择上，不应追求完美的最佳时机，而应寻找一个令人满意的合适时机；不应根据几个因素的优劣直接得出结论，而应综合考虑、系统评价。 4.影响开盘时机的因素 开盘时机需要考虑很多因素。这些因素有的是必要条件，必须满足要求，如项目进度；有的可以补充其他因素，如客户积累不足，可以用低成本策略来创造新闻，迅速聚集人气。 各种影响因素很难同时或同时达到最佳。政策好、市场好、天气好的长假往往是不能满足的理想条件。即使出现，也会有不少地产商争相推盘。在激烈的竞争下，单一市场空间不会很大。因此，在开盘时间的选择上，不应追求完美的最佳时机，而应寻找一个令人满意的合适时机；不应根据几个因素的优劣直接得出结论，而应综合考虑、系统评价。 图2 影响开盘时机选择的因素 （1)宏观经济形势: 宏观经济形势是房地产市场发展的重要基础，经济持续快速增长是房地产市场发展的有力支撑；而在不利的经济环境下，单一销售必然受到冲击。 在选择入市时机时，要对入市时及后续销售期的经济形势进行预测，做出相应的决策，并提出相应的对策。此外，CPI、城镇固定资产投资、社会消费零售总额等指标在某些方面与房地产市场有关，因此在开盘决策过程中需要更多考虑。 (2)政策形势:调控楼市的有形之手 政策变化是选择开放时间的关键因素之一。宏观政策包括财政政策、货币政策和房地产相关法律法规。这些办法的颁布，将在一定时期内对房地产市场产生影响。宏观政策出台初期，房地产市场环境将受到有效影响。因此，应充分利用或避免项目的开放时间。 宏观政策的发布通常是保密的，但通过加强对市场动态的跟踪，可以在一定程度上进行预测。预测和把握政策出台和效果的节奏和时点，有助于在相对宽松的政策环境下实现更有效的营销。 (3)楼盘工程进度 工程进度情况直接决定了项目是否具备预售的条件，通常都会要求: . ①已交付全部土地使用权出让金，取得士地使用权证书。 ②持有建设工程规划许可证和施工许可证。 ③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。 ④已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 ⑤当地其他规定。 (4)蓄客情况 项目的开盘成功与否，客户的库存数量起着至关重要的作用。通过客户积累和对市场的深入研究和判断，确定目标客户，了解目标客户的偏好和需求，并制定相应的措施。同时，我们可以动态地了解市场行业，在正确的时机做出开放决策。 根据经验，一般情况下，开盘时需要满足以下蓄客数量要求: 图3 开盘时需要满足蓄客的数量要求 在讨论进入市场的时机时，不知道客户何时能满足要求。由于受到各种因素的制约，广告投放、营销团队执行、项目自身