德思勤_东莞星河传说整合营销策略报告_159.pptxVIP

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理; 王 者 归 来 ——星河传说整合营销策略报告;本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;项目研判;;今天是痛苦的，明天也许更残酷，后天是美好的！;2008年上半年GDP增涨10.4%,比上年同期回落,经济增长放缓; 原材料及劳动力价格大幅上涨, 上半年CPI同比上涨7.9% ,通货膨胀压力依旧; 股票市场一片惨淡; 世界经济增速放缓; 大量制造业企业经营困难,或迁移,或关闭; 房地产市场持续低迷,珠三角等大城市房价下跌,市场持续观望。;房地产宏观政策——;政策分析——;成交量及价格分析——;东莞各月成交均价;楼市动态——;楼市趋势预判——;经济大势：国际国内经济增长减速，经济形势不乐观 房地产大势：市场低迷，观望持续，价量齐跌，市场衰退 开发商：各种直接或间接的降价促销手段眼花缭乱 客户：越来越理性，观望、犹豫心理依旧;;;1、荷塘月色：总建面147863.55㎡，总共578套，由高层与洋房组团而成。 　　　　其中300-800㎡大户型144户，139-300㎡中大户型434户，目前价格为12000起。 ;2、帕萨迪纳：;08年三大销售产品——;项目存在的问题——;2、项目的价值未被深度挖掘。 项目不仅需要抓住区域客户，还要突破区域限制，争取更多的外围客户。 项目价值点需要深度挖掘并得到更高的提升。;项目存在的问题——;项目存在的问题——;项目存在的问题——;星河传说应成为区域标识、城市名片!;;联华如何整合其核心价值？ 星河传说如何借势而为？;联华地产 　区域运营;品牌大鳄云集之下的崛起——;怎么办——;;联华地产模式可构建的基础——; 目前联华地产在广东、海南、贵州、长春等地的项目发展，已经显现联华在地产领域的强大后劲； 联华地产具备形成追求品质生活、建立可复制发展模式， 具备成为行业领导者的基础。 ;当前房地产开发主流模式——;未来房地产开发主流——;联华地产未来房地产开发模式——;联华·星河传说 战略样板;联华·星河传说——联华地产区域运营模式第一样板;如何打造第一样板——资源利用;打造第一样板策略思考——;打造第一样板实施策略——;１、产品重新打造;项目酒店部分物业可作为长期经营物业，引入全球一流的酒店管理公司经营。一方面销售面积减少，降低土地增值税的缴纳；另一方面，高品质物管管理及“联华世界接待站”的形象打造提升整体社区档次及影响力。;２、形象提升;资源整合——城市价值;资源整合——交通价值;资源整合——地段价值;资源整合——资源价值;资源整合——配套价值;资源整合——配套价值;资源整合——品牌价值;资源整合——项目规模价值;资源整合——项目产品价值;东莞首个空中泳池、空中超高花园、空中水景高层豪宅；东莞首个两梯一户，黄旗山景观光电梯，电梯前厅设计；东莞最佳景观视野、260度大凸窗、空中大露台，山景资源最大化。;资源整合——项目综合体价值;;项目五大核心价值;联华·星河传说;联华·星河传说;荷塘月色形象定位：“至尊龙脉，云顶天下” 帕萨迪纳公寓定位：“时尚T台上的酒店式公寓” 旗峰天下形象定位： “黄旗山下，贵胄人家”;趋 优 消 费 者;趋优消费者的具体表象;分项目客户定位;;３、推广分步实施;第一步：联华品牌;;战术攻略需重点解决三个问题—— 战略与战术如何结合？ 08年淡市大背景之下，项目产品应该如何应对？ 项目既有公寓，又有洋房及别墅，三种差异很大的产品如何组合推广？;1.竞争环境;1、08年东莞城区豪宅分布;2、08年东莞城区豪宅市场推盘情况——高层;3、08年东莞城区豪宅市场推盘情况——多层洋房;4、08年东莞城区豪宅市场推盘情况——别墅;1 、天骄峰景;2 、东方华府;3 、御泉山;6、豪宅分析结论;-------区域竞争格局;;小户型市场供应以公寓、一房为主，两房为辅，主力面积区间30-50 ㎡ ，少部分70-90 ㎡之间 东城区小户供应面积区间比较丰富，一房与二房及三房搭配供应。; 户型结构：2008年小户型市场以公寓、一房为主，小二房及三房供应量相对较少； 供应区域：CBD及周边成为08年小户型热点区域，东城片区及本项目周边小户相对较少； 价格：竞争楼盘价格主要集中在5500-6000元/㎡；小户价格较高，约8000元/㎡；小户型 价格较大户型价格稳定。 客户：投资客比例减少，自住客比例上升； 销售速度：每个楼盘平均每月销售量在20-30套左右，销售速度较慢。;2.项目竞争优势占位;星河传说比较优势——;荷塘月色、旗峰天下比较优势核心——;帕萨迪纳公寓比较优势核心——;3.阶段性营销策略;