商业街战略定位暨整体营销思路计划(终).pdf

谨呈：凯程房地产开发有限公司 常青藤商业街 战略定位暨整体营销思路计划 嘉地置业策划有限公司 2009 年 5 月 Word 资料 前言 首先必须申明：本次提案着重在于梳理、构架、计划。 经前期努力，项目销售团队现已进场，办公与销售道具亦在一一到 位中，可以说，各项工作基本有序开展。 销售团队进场后，项目则马上面临销售压力，为使以后能够更加顺 畅工作，非常有必要将我司对本项目的营销思想、思路、步骤、计划等 做一次详尽的阐述，以能统一思想、协同作战，完成销售目标；里面不 乏有争执的地方，也希望能与大家一起探讨，抛砖引玉。 最后，对即将发生的紧迫性工作进行梳理归纳，以使大家能够互相 配合，各司其责，将项目做好。 第一部分 “常青藤商业街”简述 一、“常青藤商业街”项目简述 常青藤商业街”位于中南林业大学校园，临新修建万芙路。南北两 条财富大道芙蓉路与韶山路纵贯南北，周边有中南大学铁道学院、广播 电视大学等数所大中专院校，师生达十万人，项目周边居民更有达二十 万人，商业气氛较为浓厚。 项目主要为“福邸雅苑”建筑体负二楼，负二楼 5943.5 ㎡商铺总 数为 114 个，其中临街独立铺面 17 个，计 2236.12 ㎡；街铺面共 97 个， 计面积 3707.38 ㎡，、外街商铺的分摊率均为 27.9% 。 Word 资料 二、 “常青藤商业街”项目主要优势与不足阐述 项目主要优势： 地理位置优越，交通较好，央立于大学群中间，学校学生人群、居民众 多，商业气氛已较浓厚，发展商业优势明显。 项目不足与威胁： 1、主力学生人群数量多，但学生消费力与消费产品档次、品种有限。 2 、项目外韶山路与芙蓉路上商业项目众多，如橙子 498 街区、加加大 街、天虹百货、家乐福等，有些商业定位档次更高，有些档次则与我项 目相当，对我项目造成较大的竞争压力。 3、项目规划有外街与街， 而且街铺面面积占到 2/3 强。一般外街好经营， 但街由于视野难以看到，人流需要引导入，里面的生活环境相对外面较 差等，其经营难度则相对较大，投资回报能力相对有限。 我司曾对一些类似项目作过调查，都表明街铺面经营不成功，或者存有空置铺面， 或商铺转让频繁。 小结：□如何实现大面积的街商铺营销以及高总价的外街铺面销售，将 是本项目营销策划的难题所在。 □ 松散性铺面发售终难发挥整体效应， 如何对各商铺进行整体上的发展 战略定位，对各区间进行功能互助划分，综合提升商业整体价值，则是 发挥营销效能的根本。 第二部分 “常青藤商业街”发展战略定位 Word 资料 根据我司对一些校园周边的商业物业调查分析、本项目周边商业环 境考察及本项目商业部分自身的产品特征，我司认为： “常青藤商业街”，必须努力规避芙蓉路与韶山路上各商业体的竞争 威胁，充分利用自身临万芙路、位于校园群，周边学生与居民众多，经 济消费强劲的优势，特别是发挥出本项目“校园商业物业”的商业地理 属性，以校园稳定消费经济为突破口，打造立足校园、服务片区的“ 校 园时尚生活商业街”，从而与其他商业体区别开来， 并以此发展商业体的 差异化定位及营销举措：以 10 万学子、 20 万街坊形成的巨大消费需求 作为消费力支撑，最大限度的激发和释放项目校园商业的辐射潜能，全 面提升自身的综合价值，并最终成功促进和带动项目的销售及确保后续 运营取得成功。 由此，我司对项目进行一系列的精确定位，如下： 一、商业经营与形象